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Mieter-Solvenz-Prüfung

Mieter-Solvenz-Pruefung

Wer neue Mieter sucht, sollte kein finanzielles Risiko eingehen.

 

 

Schützen Sie sich

Schallschutz muss nur den zur Zeit der Gebäudeerrichtung geltenden Vorschriften entsprechen

BGH, Urteil vom 17.06.2009, AZ: VIII ZR 131/08

Ob ein Mangel der Wohnung vorliegt und sich der Mieter deswegen auf die mietrechtlichen Gewährleistungsrechte (Mangelbeseitigung, Zurückbehaltungsrecht, Minderung, Aufwendungs- und Schadenersatz, Kündigung) berufen kann, hängt davon ab, ob der tatsächliche Zustand der Wohnung von dem mietvertraglich vereinbarten zu Lasten des Mieters abweicht. Vor diesem Hintergrund schuldet der Vermieter - in Ermangelung anderslautender Vereinbarungen im Mietvertrag - keineswegs fortlaufend die Einhaltung der jeweils gerade gültigen (baurechtlichen) Bestimmungen. Vielmehr muss die Wohnung nur den Vorschriften entsprechen, die bei Errichtung des Gebäudes galten. Natürlich gilt dies auch für die Einhaltung von Schallschutzvorschriften beim Trittschall. In einem Altbau kann der Mieter also gerade nicht die Einhaltung der jeweils aktuellen DIN-Normen verlangen.

Allerdings gab es in der Vergangenheit ein Urteil des Bundesgerichtshof (BGH), wonach der Mieter erwarten könne, dass bei Umbaumaßnahmen des Vermieters die Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die zum Zeitpunkt des Umbaus gelten (BGH, Urteil vom 6.10.2004, AZ: VIII ZR 355/03). So muss ein Vermieter entsprechende Schallschutzmaßnahmen nach den aktuell gültigen Vorschriften einhalten, wenn er ein Dachgeschoss ausbaut, der zunächst nur als Abstellraum diente.

Der nun vom BGH entschiedene Fall verhielt sich jedoch anders: In einer Eigentumswohnungsanlage verlegte ein Eigentümer in seiner Wohnung statt des bisher verlegten Teppichbodens neue Fliesen. Die Mieter des Eigentümers der Wohnung darunter beschwerten sich in der Folge über lauten Trittschall. Sie rügten, dass keine zusätzlichen Maßnahmen zur Unterbindung von Trittschall vorgenommen worden seien und dass es Schallbrücken durch die Verlegung der Fliesen gäbe. Neben einer Mietminderung von 30 % machten sie auch ein Zurückbehaltungsrecht von weiteren 20 % geltend.

Der Vermieter verklagte die Mieter daraufhin auf Zahlung der Miete in Höhe von insgesamt über 11.000,- € und erhielt nun vom BGH in letzter Instanz Recht. Das Gericht führt aus, dass die Wohnung nicht mangelhaft sei. Zwar seien nach sachverständiger Feststellung tatsächlich nicht die aktuellen Grenzwerte für Trittschall von 53 dB (DIN 4109 in der Fassung von 1989) eingehalten, da 61 dB gemessen wurden. Außerdem seien auch Schallbrücken durch die Fliesen entstanden. Allerdings sei auf die Vorschriften zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes im Jahr 1970 abzustellen und seinerzeit galt noch eine Grenze von 63 dB (DIN 4109 in der Fassung von 1962). Dieser Grenzwert sei vorliegend aber nicht überschritten worden, so dass auch kein Mangel der Wohnung gegeben sei.

Insbesondere sei der eingangs zitierte BGH-Fall aus dem Jahr 2004 nicht mit dem vorliegenden vergleichbar. Hier sei letztlich nur ein Bodenbelag (Fliesen gegen Teppich) ausgetauscht worden und der darunter liegende Estrich und die Geschossdecke wurden nicht verändert. Der Mieter könne nicht erwarten, dass bei einem von Zeit zu Zeit erforderlichen bloßen Austausch des Fußbodenbelags zugleich auch noch erhebliche bauliche Maßnahmen zur Anpassung des Trittschallschutzes an die aktuell gültigen Vorschriften durchgeführt würden.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude weist, wenn nicht vertraglich etwas anderes vereinbart ist, in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel auf, sofern der Trittschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht. Das gilt auch dann, wenn während der Mietzeit in der Wohnung darüber der Fußbodenbelag ausgetauscht wird und sich dadurch der Schallschutz gegenüber dem Zustand bei Anmietung der Wohnung verschlechtert (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218)."

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