Kein Mangel der Mietsache bei Wohn-/Nutzflächenunterschreitung, wenn im Mietvertrag auf fehlende Verbindlichkeit der Flächenangabe ausdrücklich hingewiesen wird

BGH, Urteil vom 10.11.2010, AZ: VIII ZR 306/09

Der BGH (Bundesgerichtshof) hatte in einer früheren Entscheidung festgestellt, dass eine Abweichung von der tatsächlichen zu der im Mietvertrag vereinbarten Fläche von mehr als 10 % zu Lasten des Mieters diesen zu einer Minderung der Miete im selben prozentualen Verhältnis berechtigt (vgl. BGH, Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 295/03).

Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg hatte in der Folge darauf hingewiesen, dass in den Mietverträgen überhaupt keine Angaben zur Wohnfläche gemacht werden sollten. Angaben zur Wohnfläche sind rechtlich gesehen auch keineswegs erforderlich.

Nunmehr hatte der BGH einen Fall zu entscheiden, in dem der Vermieter im Mietvertrag zur Wohnfläche klarstellte, dass diese Angabe nicht verbindlich sei und schrieb konkret:

"Vermietet werden … folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus 2 Zimmer, 1 Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 m² beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume."

Die tatsächliche Wohnfläche betrug allerdings lediglich 42,98 qm, was einer Abweichung zu Lasten des Mieters von knapp 22 % entspricht, so dass der Mieter vom Vermieter daraufhin die Erstattung zu viel gezahlter Miete verlangte. Der BGH wies die Klage ab und betonte, dass es sich in diesem Fall bei der Flächenangabe nicht um eine Beschaffenheitsvereinbarung gehandelt habe. Vielmehr sei im Mietvertrag bestimmt worden, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dienen und sich der räumliche Umfang der Mietsache aus der Angabe der vermieteten Räume ergeben solle.

Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg meint zu diesem Urteil:

Möchte man als Vermieter im Mietvertrag eine Flächenangabe eintragen, empfiehlt es sich dringend, den oben zitierten Satz einzufügen.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Von einer Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche ist nicht auszugehen, wenn ein Wohnraummietvertrag zwar eine Wohnflächenangabe enthält, diese Angabe jedoch mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes diene."