Der Mieter darf erst von einem Zurückbehaltungsrecht wegen eines Mangels Gebrauch machen, wenn er den Mangel zuvor angezeigt hat

BGH, Urteil vom 3.11.2010, AZ: VIII ZR 330/09

Der Mieter hat verschiedene sog. Gewährleistungsrechte, wenn in der Wohnung ein Mangel auftritt. So kann er neben Mangelbeseitigung und Minderung der Miete auch die weiteren Mietzahlungen zurückbehalten. Dieses sog. Zurückbehaltungsrecht gem. § 320 BGB dient dazu, wirtschaftlichen Druck auf den Vermieter auszuüben, damit dieser den Mangel beseitigt. Im Unterschied zu der geminderten Miete muss der Mieter den zurückbehaltenen Betrag allerdings nachzahlen, wenn der Mangel beseitigt ist.

In dem vom BGH nun entschiedenen Fall hatte der Mieter den Mangel - hier: Schimmelbefall in der Wohnung - allerdings dem Vermieter nicht angezeigt und sich erst im Nachhinein auf sein Zurückbehaltungsrecht berufen. Der Mieter hatte einfach keine Miete mehr gezahlt, was den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges veranlasste. Im Räumungsprozess berief sich der Mieter dann erstmalig auf sein Zurückbehaltungsrecht wegen des Schimmelbefalls.

Der BGH stellte nun klar, dass ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters an Mietzahlungen, die er für einen Zeitraum vor der Anzeige des dem Vermieter zuvor nicht bekannten Schimmelpilzbefalls der Wohnung schuldet, nicht in Betracht kommt. Die Funktion des Zurückbehaltungsrechts - Ausübung von Druck auf den Mieter - könne überhaupt erst dann eintreten, wenn dem Vermieter der Mangel bekannt sei. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht daher erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten.

Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg meint dazu:

Das Überraschende an dem Urteil ist eigentlich nur der Umstand, dass das Landgericht Berlin als Berufungsgericht das zuvor erstinstanzlich vom Amtsgericht Schöneberg erlassene Räumungsurteil aufgehoben hatte, so dass erst der BGH in letzter Instanz das - richtige - Räumungsurteil sprechen musste. Aber hieran sieht man (Vermieter), dass es vor Gericht immer wieder zu unliebsamen Überraschungen kommen kann. Immerhin hatte nämlich das Landgericht Berlin in einer Entscheidung von 1998 (WuM 1998, 597) bereits selbst festgestellt, dass die vorherige Mangelanzeige Voraussetzung für ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters sei. Weswegen das LG Berlin mit seiner Berufungsentscheidung von seiner Rechtsprechung abgewichen ist, bleibt unerfindlich…

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat."