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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Bei Überlassung eines gemeinschaftlichen Grundstücks an einen Miteigentümer kommt regelmäßig ein Mietvertrag zustande - dies gilt auch zwischen zwei Erbbauberechtigten

BGH, Urteil vom 15.09.2010, AZ: VIII ZR 16/10

Der Kläger sowie der Beklagte sind Brüder und zu je ½ Erbbauberechtigte eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks. Der Kläger schloss mit dem Beklagten einen Mietvertrag über die "ideelle Hälfte des Erdgeschosses als Wohnung". Nachdem der Beklagte mit der Zahlung der Miete in Verzug geraten war, verklagte ihn der Kläger auf Zahlung der offenen Mieten an die Eigentümergemeinschaft. Der Beklagte wandte dagegen ein, dass die Wohnung mangelhaft und deswegen die Miete gemindert sei.

Währen das Landgericht den Beklagten mit der Begründung verurteilte, dass es sich bei dem geschlossenen Vertrag um einen "Vertrag eigener Art" handele, auf den die mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften keine Anwendung fänden, hob der BGH dieses Urteil unter Zurückverweisung an das Landgericht zur weiteren Sachaufklärung über die behaupteten Mängel auf. Der BGH stellt klar, dass es sich vorliegend sehr wohl um einen Mietvertrag handele, da eine Wohnung gegen ein Entgelt überlassen worden sei (Miete gem. § 535 BGB = entgeltliche Überlassung einer beweglichen oder unbeweglichen Sache). Dem stehe auch nicht entgegen, dass eine "ideelle Hälfte" (= Nutzung eines Rechts wäre keine Miete!) vermietet worden sei, da diese Formulierung ganz offensichtlich bloß steuerrechtlicher Vorteile wegen gewählt worden sei.

Ferner sei es für die Einordnung als Mietvertrag unerheblich, dass der Beklagte zugleich in seiner Eigenschaft als Erbbauberechtigter Miteigentümer der vermieteten Wohnung ist, da nach der Rechtsprechung des BGH auch mit der Überlassung eines gemeinschaftlichen Grundstücks an einen der Miteigentümer regelmäßig ein Mietvertrag zustande komme. Dass der Beklagte neben dem Kläger selbst zur Beseitigung der Mängel bzw. zur anteiligen Tragung der entsprechenden Kosten verpflichtet ist, hindere die Anwendung der mietrechtlichen Vorschriften nicht. In dem konkreten Fall sei es auch so, dass der Beklagte eine Miete wie alle anderen "fremden" Mieter des Hauses zu entrichten habe.

Soweit es sich demnach aber um ein Mietverhältnis handele, könne der Beklagte auch eine Minderung des Gebrauchswertes der Wohnung und mithin eine Minderung der Miete geltend machen. Den behaupteten und vom Kläger bestrittenen Mängeln muss nun das Landgericht noch einmal, ggf. durch Beweisaufnahme, nachgehen.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Überlässt der eine von zwei Erbbauberechtigten eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks dem anderen Erbbauberechtigten eine der Wohnungen gegen Entgelt, handelt es sich regelmäßig um einen Mietvertrag (im Anschluss an BGH, Urteil vom 8. Januar 1969 - VIII ZR 184/66, WM 1969, 298)."

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