Kurze mietrechtliche Verjährungsfrist gilt auch für Schadenersatzansprüche aus gerichtlichem Räumungsvergleich

BGH, Urteil vom 23.06.2010, AZ: XII ZR 52/08

In dem vorliegenden Fall verklagte der Vermieter den Mieter auf Räumung eines Lagergrundstücks. In dem Prozess schlossen die Parteien einen Räumungsvergleich, der sich aber nicht nur auf die ursprünglich vermieteten Flächen bezog, sondern auch auf Flächen, die der Mieter ohne einen Mietvertrag in Anspruch genommen hatte.

Später kam es zum Streit, ob der Mieter die Flächen tatsächlich geräumt hatte. Der Vermieter behauptete, dass der Mieter die dort gelagerten Materialien nicht entfernt, sondern teilweise einfach in den Boden einplaniert habe, so dass zu Bodenverunreinigungen gekommen sei. Der Vermieter begehrte daher Schadenersatz.

Der Mieter erhob gegen diesen Anspruch die Einrede der Verjährung und berief sich darauf, dass etwaige Schadenersatzansprüche nach § 548 Abs. 1 BGB in nur sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache verjährten. Dieser Zeitraum sei bereits abgelaufen. Der Vermieter hingegen machte geltend, dass durch den gerichtlich geschlossenen Vergleich ein neuer, vom Mietvertrag unabhängiger Schuldgrund geschaffen worden sei, so dass sein Schadenersatzanspruch in der längeren Regelverjährungsfrist von 3 Jahren verjähre, §§ 195, 199 Abs. 1 BGB.

Der BGH hat nun entschieden, dass für Schadenersatzansprüche des Vermieters die kurze mietrechtliche Verjährungsfrist von 6 Monaten gem. § 548 Abs. 1 BGB Anwendung findet. Dies gelte selbst dann, wenn es sich um Schadenersatzansprüche wegen einer möglichen Veränderung oder Verschlechterung von Teilflächen des Grundstücks, die nicht Gegenstand des Mietverhältnisses waren, handelt. Ferner sei § 548 Abs. 1 BGB auch anwendbar, wenn die Ansprüche auf einer besonderen Abrede - wie vorliegend dem Prozessvergleich - beruhten.

Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg weist ergänzend darauf hin, dass die kurze Verjährungsfrist bereits ab Rückgabe der Mietsache - und nicht erst ab Vertragsende! - zu laufen beginnt. Im Extremfall können daher Schadenersatzansprüche des Vermieters wegen Beschädigung der Mietsache schon vor dem Ende des Mietverhältnisses verjähren, bspw. bei längeren Kündigungsfristen oder wenn der Mieter die Mietsache freiwillig vorzeitig zurückgibt. Es ist daher dringend erforderlich, die kurze Frist zu beachten und ggf. verjährungshemmende Maßnahmen, bspw. durch gerichtliche Klageerhebung, zu ergreifen.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache verjähren auch dann in der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB, wenn die Mietvertragsparteien in einem vorangegangenen Räumungsprozess einen Vergleich geschlossen haben, in dem sich der Mieter verpflichtet hat, von ihm genutzte Teilflächen des Grundstücks zu räumen, die nicht Gegenstand des Mietverhältnisses waren."