Nicht jeder Fehler ist auch ein Mangel - der BGH stärkt Vermieterrechte bezüglich des Schallschutzes bei Mietwohnungen

BGH, Urteil vom 7.07.2010, AZ: VIII ZR 85/09

Nur wenn die Mietsache "mangelhaft" ist, darf der Mieter die Miete mindern, § 536 Abs. 1 BGB. Was aber ein "Mangel" ist, wird im Mietrecht anders definiert als bspw. im Werkvertragsrecht. So hatte der für das Werkvertrag- und Architektenrecht zuständige VII. Zivilsenat des BGH vor einiger Zeit bezüglich einer im Jahr 1997 fertig gestellten Doppelhaushälfte geurteilt, dass die DIN 4109 zum Schallschutz nach dem Stand 1989 nicht mehr den "anerkannten Regeln der Technik" entspreche. Der Bauunternehmer, der sich auf solche veralteten Normen stütze, stelle ein mangelhaftes Werk her und hafte dafür gegenüber dem Bauherren im Rahmen der werkvertraglichen Gewährleistungsvorschriften.

Anders hat nun der für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat entschieden: Im Mietverhältnis seien in erster Linie die konkreten vertraglichen Vereinbarungen der Parteien über die "Sollbeschaffenheit" der Wohnung maßgeblich, also der vertragsgemäß geschuldete Zustand. Mit anderen Worten: Diesen vertragsgemäßen Zustand können die Mietparteien einvernehmlich im Mietvertrag festlegen. Nur wenn die tatsächliche "Ist-Beschaffenheit" der Wohnung von der vertraglich geschuldeten "Soll-Beschaffenheit" zum Nachteil des Mieters abweicht, liegt ein Mangel vor (sog. subjektiver Mangelbegriff des Mietrechts).

Fehlen jedoch vertragliche Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Wohnung - im entschiedenen Fall hatten die Vertragsparteien im Mietvertrag natürlich nichts Konkretes zum bestehenden Schallschutz im Gebäude vereinbart -, kann der Mieter (nur) erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Kriterien für die "Üblichkeit" sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, ggf. aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte. Gibt es zu bestimmten Anforderungen an den Wohnstandard technische Normen, so ist zumindest deren Einhaltung vom Vermieter geschuldet. Zeitlicher Anknüpfungspunkt ist jedoch der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab.

In dem vorliegenden Fall rügten die Miete fehlende Trittschalldämmung in einem in den Jahren 2001/2002 errichteten Bonner Mehrfamilienhaus und minderten die Miete um 10 %. Das gerichtlich eingeholte Sachverständigengutachten stellte fest, dass zwar die formalen Anforderungen der DIN 4109 (1989) zum Schallschutz in dem Haus erfüllt seien. Bei diesen handele es sich jedoch um den reinen Norm-Schallschutz, der allgemein nicht der Qualität mittlerer Art und Güte entspreche. Hierauf berief sich der Mieter in Verbindung mit dem Urteil des VII. Zivilsenats und vertrat die Auffassung, dass die Wohnung einen Mangel aufweise, der ihn zur Minderung der Miete berechtige.

Der Vermieter klagte daraufhin vor dem Bonner Amtsgericht auf Zahlung der geminderten Miete und erhielt Recht. Der Mieter legte jedoch Berufung vor dem Landgericht Bonn ein, das wiederum die Klage des Vermieters abwies. Der BGH stellte nun letztinstanzlich klar, dass der Mieter nicht mehr als die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN 4109 zum Schallschutz erwarten konnte. Ob diese Norm selbst ggf. nicht der Qualität mittlerer Art und Güte entspreche, könne dem Vermieter nicht angelastet werden. Der Mieter wurde nun also zur Nachzahlung des geminderten Betrages verurteilt.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Ohne eine dahingehende vertragliche Regelung hat ein Wohnraummieter regelmäßig keinen Anspruch auf einen gegenüber den Grenzwerten der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Norm erhöhten Schallschutz (Bestätigung des Senatsurteils vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218)."