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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Der Mieter hat keinen Anspruch auf Vorschuss für Mängelbeseitigungsarbeiten, wenn Reparaturen zwecklos sind

BGH, Urteil vom 21.04.2010, AZ: VIII ZR 131/09

Der BGH hat die Klage eines Mieters vorerst abgewiesen, der vom Vermieter einen Kostenvorschuss zur Beseitigung von Mängeln an dem vermieteten Einfamilienhaus verlangte. Der Mieter machte für die Beseitigung von Rissen an den Innen- und Außenwänden des Hauses einen Vorschussanspruch in Höhe von 47.500,- € geltend. Der Vermieter hingegen wendete ein, dass der Verkehrswert des Hauses lediglich noch 28.000,- € betrage, so dass die Beseitigung der Mängel nicht zumutbar sei.

Nachdem das Amtsgericht die Klage abgewiesen hatte, verurteilte das Landgericht den Vermieter zur Zahlung des begehrten Vorschusses. Gegen dieses Urteil legte der Vermieter Revision zum BGH ein. Der BGH entschied nun, dass die Voraussetzungen für den geltend gemachten Vorschussanspruch schon deshalb gegenwärtig nicht erfüllt seien, weil die von dem Mieter beabsichtigten Reparaturen zwecklos sind, solange nicht die Ursachen der Rissbildung erforscht und beseitigt worden sind. Zwecklose Maßnahmen sind jedoch ungeeignet und damit nicht "erforderlich" im Sinne des § 536a Abs. 2 BGB ("Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.").

Darüber hinaus habe das Landgericht in seinem Berufungsurteil unzureichende Feststellungen zur Frage getroffen, ob die Zumutbarkeitsgrenze für den Vermieter überschritten sei. Die Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung eines Mangels ende nämlich dort, wo der dazu erforderliche Aufwand die "Opfergrenze" überschreite. Diese Grenze könne indes nur in jedem Einzelfall konkret unter Würdigung aller Umstände ermittelt werden. Dabei darf kein krasses Missverhältnis zwischen dem Reparaturaufwand und dem Nutzen der Reparatur entstehen. Das Landgericht hatte jedoch in seinem Urteil einen Verkehrswert von 28.000,- € unterstellt, dem Sanierungskosten in Höhe von mindestens 95.000,- € gegenüberstünden. Zumindest rechnerisch sei hier ein grobes Missverhältnis zu sehen. Das Landgericht hatte allerdings geurteilt, dass sich der Vermieter auf dieses Missverhältnis nach Treu und Glauben nicht berufen könne.

Dies sah der BGH zumindest vorläufig anders und verwies die Sache nun zurück an das Landgericht. Dieses müsse die erforderlichen Feststellungen treffen, ob die von der Mieterin beabsichtigten Reparaturen zur nachhaltigen Mangelbeseitigung geeignet sind, wie sich das Verhältnis von Sanierungskosten und Verkehrswert der Immobilie tatsächlich darstelle und ob es dem Vermieter unter Berücksichtigung dieser und der weiteren Umstände zugemutet werden kann, die Mängel zu beseitigen.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"a) Der Mieter hat keinen Anspruch auf Kostenvorschuss für Maßnahmen, die zur nachhaltigen Mangelbeseitigung ungeeignet sind.

b) Zum Ausschluss des Mangelbeseitigungsanspruchs des Mieters wegen Überschreitens der "Opfergrenze" für den Vermieter (Fortführung von BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 342/03, NJW 2005, 3284)."

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