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Mieter-Solvenz-Prüfung

Mieter-Solvenz-Pruefung

Wer neue Mieter sucht, sollte kein finanzielles Risiko eingehen.

 

 

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Mangels abweichender Regelung im Mietvertrag muss dem Mieter eine ausreichende Elektrizitätsversorgung gewährleistet werden

BGH, Urteil vom 13.02.2010, AZ: VIII ZR 343/08

Der Vermieter schuldet während der Mietzeit die Herstellung bzw. Aufrechterhaltung des vertragsgemäßen Zustandes. Der Mieter hat korrespondierend dazu u. a. einen Mangelbeseitigungsanspruch, wenn der vertragsgemäße Zustand nicht oder nicht mehr besteht.

Ein Mangel besteht aber nur dann, wenn der vertraglich geschuldete Zustand von dem tatsächlichen Zustand der Mietsache abweicht, sog. subjektiver Mangelbegriff. Insofern muss zunächst der vertragsgemäße Zustand festgestellt werden. Dies kann sich eindeutig aus dem Wortlaut des Vertrages ergeben, oder aber, wenn entsprechende individuelle Regelungen im Vertrag fehlen, auch aus der Auslegung des Mietvertrages anhand der Ermittlung des "üblichen" bzw. "gewöhnlichen" Mietgebrauchs. Dabei sind Kriterien wie Alter, Ausstattung oder Art des Gebäudes zu berücksichtigen.

In dem nun vom BGH entschiedenen Fall war im Mietvertrag zum Betrieb von Elektrogeräten folgendes geregelt:

"Der Mieter ist berechtigt, in den Räumen Haushaltsmaschinen (z.B. Wasch- und Geschirrspülmaschinen, Trockenautomaten) aufzustellen, wenn und soweit die Kapazität der vorhandenen Installationen ausreicht und Belästigungen der Hausbewohner und Nachbarn sowie Beeinträchtigungen der Mietsache und des Grundstücks nicht zu erwarten sind. Im Falle des Anschlusses von Elektrogeräten, die zu einer Überlastung des vorhandenen Netzes führen, ist der Mieter verpflichtet, die Kosten der Verstärkung oder sonstigen Änderung des Netzes zu tragen (einschließlich der Energieumstellungs- und Folgekosten)."

Der BGH hat hierin keine konkrete Vereinbarung zum Zustand der Elektrizitätsversorgung in der Wohnung gesehen. Der Vermieter schulde daher auch in einem nicht modernisierten Altbau einen Mindeststandard, der es ermögliche, zumindest den gleichzeitigen Betrieb eines größeren Haushaltsgerätes (bspw. Waschmaschine) und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte (wie Staubsauger etc.) zu gewährleisten. In diesem Sinne hat der BGH bereits vor einigen Jahren geurteilt, so dass dieses Urteil keine Überraschung darstellt (BGH, Urteil vom 26.07.2004 - VIII ZR 281/03).

Des Weiteren sei die vorstehend zitierte Regelung im Mietvertrag auch wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem. § 307 BGB unwirksam, da dem Mieter hierdurch gleichsam jedwede Gewährleistungsansprüche wegen eines Defekts an dem Elektronetz genommen würden.

Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg weist darauf hin, dass bei der Formulierung des Mietvertrages mögliche Mängel durchaus zum vertragsgemäßen Zustand erklärt werden können (z. B.: "Es wird eine Wohnung oberhalb einer Diskothek vermietet."= Der Mieter kann keine Gewährleistungsansprüche wegen des typischerweise von einem Diskothekenbetrieb ausgehenden Lärms geltend machen). Fragen Sie im Zweifelsfall unbedingt Ihren Rechtsberater von Haus & Grund, wenn Sie Fragen zur Formulierung Ihres Mietvertrages haben!

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Der Mieter hat grundsätzlich Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumin-dest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts wie einer Waschmaschine und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte wie zum Beispiel eines Staubsaugers ermöglicht. Auf eine unterhalb dieses Mindeststandards liegende Beschaffenheit kann der Mieter nur bei eindeutiger Vereinbarung verwiesen werden. Dem genügt eine Formularklausel, nach der der Mieter in der Wohnung Haushaltsmaschinen nur im Rahmen der Kapazität der vorhandenen Installationen aufstellen darf, nicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174)."

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