Bezieht sich eine Flächenabweichung zu Lasten des Mieters nur auf den Keller, ist bei der Berechnung der Minderung der niedrigere Gebrauchswert eines Kellers zu berücksichtigen

BGH, Urteil vom 18.7.2012, AZ: XII ZR 97/09

Die Rechtsprechung des BGH gesteht sowohl bei Wohnraummietverhältnissen wie auch in gewerblichen Mietverhältnissen dem Mieter eine Minderung der Miete zu, wenn die tatsächliche Wohn- bzw. Nutzfläche von der im Vertrag vereinbarten Fläche mehr als 10 % abweicht. Die Minderungsquote entspricht sodann der prozentualen Flächenabweichung (vgl. grundlegend BGH, Urteil vom 24.3.2004 - VIII ZR 295/03 und z. B. Urteil vom 10.3.2010 - VIII ZR 144/09).

In dem vorliegenden Fall verhielt es sich allerdings so, dass im Mietvertrag die Kellerfläche und die Ladenfläche gesondert angegeben und flächenmäßig ausgewiesen waren. Nur die Kellerfläche wich aber mehr als 10 % von der im Mietvertrag vereinbarten Fläche ab. Jedenfalls dann, wenn die Kellerräume hinsichtlich ihrer Nutzung mit dem hauptsächlichen vertraglichen Nutzungszweck gleichwertig wären, käme - so der BGH nun in seiner Entscheidung - eine Gleichsetzung der Kellerfläche mit der Fläche des Ladenlokals in Betracht. Dies sei aber vorliegend nicht der Fall. Bei der Minderungsquote sei daher der niedrigere Gebrauchswert der Kellerfläche zu beachten.

Wie die Minderung in solchen Fällen zu berechnen ist, hat der BGH allerdings in seiner Entscheidung offen gelassen und den Fall zur Entscheidung an die Vorinstanz zur weiteren Tatsachenaufklärung zurückverwiesen.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Lässt sich im Fall einer Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche bei der Geschäftsraummiete die Minderfläche eindeutig Nebenräumen (hier: Kellerräume) zuordnen, so darf die Minderung nicht pauschal nach dem prozentualen Anteil der fehlenden Fläche an der vertraglich vereinbarten Gesamtfläche berechnet werden. Vielmehr muss eine angemessene Herabsetzung des Mietzinses den geringeren Gebrauchswert dieser Räume in Rechnung stellen (Abgrenzung zu BGH Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 - NJW 2004, 1947 und vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09 - NJW 2010, 1745)."