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Mieter-Solvenz-Prüfung

Mieter-Solvenz-Pruefung

Wer neue Mieter sucht, sollte kein finanzielles Risiko eingehen.

 

 

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Der Mieter haftet für eine irrtümliche Fehleinschätzung im Rahmen eines vermeintlichen Mietminderungsrechts

BGH, Urteil vom 11.7.2012, AZ: VIII ZR 138/11

Der Bundesgerichthof (BGH) hat einen Fall entschieden, in dem der Mieter die Miete wegen Schimmelbefalls der Wohnung minderte. Der Vermieter stellte sich auf den Standpunkt, dass der Schimmelbefall auf falsches Heiz- und Lüftverhalten des Mieters zurückzuführen war, zumal der Mieter mehrere Aquarien und Terrarien in seiner Wohnung betrieb. Nachdem der Minderungsbetrag des Mieters zwei Monatsmieten erreichte, kündigte der Vermieter fristlos und reichte Räumungsklage ein.

Während des Verfahrens stellte sich heraus, dass die Ursache der Schimmelpilzbildung tatsächlich in einem falschen Lüftungsverhalten des Mieters zu finden war. Der Mieter machte nun aber geltend, dass ihn kein Verschulden an der Nichtzahlung der Miete treffe, weil die Ursache des Schimmels für ihn nicht feststellbar gewesen sei. Das Verschulden sei aber Voraussetzung für den erforderlichen "Verzug" mit der Mietzahlung (vgl. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Der BGH hat nun im Sinne der Vermieter klargestellt, dass dem Mieter auch im Rahmen einer Kündigung den Zahlungsverzug zu vertreten (= Verschulden) hat, wenn ihm Vorsatz oder auch nur einfache Fahrlässigkeit zur Last fällt, so der gesetzliche Haftungsmaßstab gem. § 276 Abs. 1 BGB. Für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters bestehe auch in den Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels, hier der Schimmelpilzbildung, fehlerhaft einschätze. Denn der Mieter könne bei Zweifeln die Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung zahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibt, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein. Der Mieter wurde daher zur Räumung der Wohnung verurteilt.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Der eine fristlose Kündigung begründende Zahlungsverzug entfällt nicht wegen fehlenden Verschuldens des Mieters, wenn dieser bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen des von ihm in Anspruch genommenen Minderungsrechts nicht bestehen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 25. Oktober 2006 VIII ZR 102/06, NZM 2007, 35)."

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