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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Kein Mangel, wenn die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes vorgeschriebenen Schallschutzvorschriften eingehalten werden

BGH, Urteil vom 5.6.2013, AZ: VIII ZR 287/12

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat seine bisherige Rechtsprechung zur Frage des vom Vermieter geschuldeten Schallschutzes innerhalb eines Hauses konsequent fortgesetzt. Schon bisher hatte er in zwei Urteilen klargestellt, dass eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel aufweise, sofern der Tritt- und Luftschallschutz den zur Zeit der -Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspreche (vgl. BGH, Urteile vom 6.10.2004 - VIII ZR 355/03 und 17.6.2009 - VIII ZR 131/08). Dies gelte nur dann nicht, wenn der Vermieter später erhebliche bauliche Veränderungen durchführe, die von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes zu vergleichen seien. Nur in solchen Fällen müsse der Vermieter die aktuellen Schallschutzvorschriften einhalten. Handele es sich hingegen lediglich um Ausbesserungsarbeiten an der bestehenden Bausubstanz, könne der Mieter nicht erwarten, dass die Maßnahme so ausgeführt werde, dass der Schallschutz anschließend den aktuellen - strengeren - DIN-Normen genüge.

Der BGH wies daher eine Klage eines Mieters auf Mietminderung ab, der in einem Altbau wohnt. Das Gebäude war im Krieg beschädigt und 1952 wieder aufgebaut worden. Im Jahr 2003 ließ der Vermieter in der über der Wohnung des Mieters liegenden Dachgeschosswohnung Bauarbeiten durchführen, durch die zwei neue Wohnungen entstanden. Dabei wurde auf einer Fläche von 21 m² der Estrich entfernt und erneuert; auf zwei anderen 96 und 59 m² großen Flächen wurde der bestehende Estrich lediglich abgeschliffen und verspachtelt. Da die erneuerte Fläche lediglich 12 % betraf, handele es sich lediglich um Ausbesserungsarbeiten, so dass der Vermieter nicht die aktuellen Schallschutzvorschriften einhalten müsse.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"a) Bei der Beurteilung des Vorliegens eines Mangels der Mietsache ist, wenn Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (Bestätigung von BGH, Urteile vom 6. Oktober 2004 VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218 unter II 1; vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441 Rn. 9 f.; vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 85/09, NJW 2010, 3088 Rn. 12 f.; vom 1. Juni 2012 - V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 10).

b) Nimmt der Vermieter bauliche Veränderungen an einem älteren Gebäude vor, so kann der Mieter, sofern nicht etwas anderes vereinbart ist, nur dann erwarten, dass der Tritt- und Luftschallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit der baulichen Veränderungen geltenden DIN-Normen genügt, wenn die Maßnahmen von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sind (Bestätigung der Senatsurteile vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, aaO; vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08, aaO Rn. 12).

c) Zu der Frage, ob eine erhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch vorliegt, wenn der Trittoder Luftschallschutz einer Mietwohnung die Mindestwerte der anzuwendenden DIN-Normen um nicht mehr als ein Dezibel unterschreitet."

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