Verursacht der Mieter fahrlässig einen Brand und kann er die Wohnung nicht nutzen, bleibt er gleichwohl zur Zahlung der Miete bis zur Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet

BGH, Beschluss vom 21.1.2014, AZ: VIII ZR 48/13

Der Fall:
Der Mieter verursachte in der Wohnung durch leichte Fahrlässigkeit einen Brandschaden. Das Mietverhältnis wurde durch Mietaufhebungsvereinbarung daraufhin zum 31.10.2009 beendet. Der Vermieter begehrt nun vom Mieter Zahlung der Miete bis einschließlich Oktober 2009.

Das Problem:
Im Rahmen einer vom Vermieter abgeschlossenen Gebäudeversicherung ist der Mieter in aller Regel vor einem Rückgriff des Gebäudeversicherers in der Weise geschützt, dass eine ergänzende Auslegung des Gebäudeversicherungsvertrages einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers für die Fälle ergibt, in denen der Wohnungsmieter einen Brandschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat. Der Vermieter muss dann die Versicherung in Anspruch nehmen, die beim Mieter dann keinen Regress nehmen kann. Der Versicherer ersetzt dem Vermieter auch den Mietausfallschaden, soweit die Mieter des Hauses wegen des Brandschadens von der Verpflichtung zur Zahlung der Miete frei werden. In dem vorliegenden Fall machte der Mieter geltend, dass der Vermieter seine Ansprüche auf Zahlung der Miete bis einschließlich Oktober bei der Versicherung hätte anmelden müssen.

Das Urteil:
Der BGH stellte klar, dass der Mieter, der fahrlässig einen Brandschaden verursacht, selbstverständlich von der Verpflichtung der Zahlung der ungeminderten Miete nicht befreit wird (§ 326 Abs. 2 Satz 1 BGB). Zwar ist die Miete grundsätzlich für den Zeitraum des Vorliegens eines Mangels (Brandschaden) gemindert und zwar u. U. auch auf "null", wenn die Wohnung nicht mehr genutzt werden kann. Dies gilt freilich dann nicht, wenn der Mieter den Mangel selbst verursacht hat. Aus diesem Grund blieb der Mieter bis zur Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung der Miete verpflichtet, auch wenn er die Wohnung nicht mehr nutzen konnte. Folglich gab es für diesen Zeitraum auch keinen Mietausfallschaden, den die Gebäudeversicherung zu ersetzen gehabt hätte. Erst wenn der Mieter das Mietverhältnis entweder durch Kündigung oder durch Mietaufhebungsvereinbarung beendet UND die Wohnung an den Vermieter zurückgeben hat, entsteht ein von der Versicherung dem Vermieter zu ersetzender Mietausfallschaden.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Das Urteil ist keine Überraschung, da die versicherungsrechtlichen Zusammenhänge und der Regressverzicht des Versicherers seit langem geklärt sind. Der BGH wendet die bereits aufgestellten Rechtsgrundsätze lediglich auf den vorliegenden konkreten Fall an.

Fundstelle:
Beschluss im Wortlaut auf der Homepage des BGH