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Mieter-Solvenz-Prüfung

Mieter-Solvenz-Pruefung

Wer neue Mieter sucht, sollte kein finanzielles Risiko eingehen.

 

 

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Feuchter Keller einer Altbauwohnung ist vertragsgemäßer Zustand und kein Mangel

LG Ansbach, Urteil vom 11.8.2014, AZ: 1 S 228/14

Der Fall:
Der Mieter lagerte in dem ihm vermieteten Kellerraum Möbel und weitere Gegenstände. Das Jugendstilgebäude wurde ca. 1900 errichtet und die Kellerwände dabei aus Sandstein hergestellt. Diese wurden durch von außen eindringende Feuchtigkeit durchnässt und die im Keller eingelagerten Gegenstände (u. a. Polstermöbel) durch Schimmel zerstört. Der Mieter begehrte eine Mietminderung von 10 % und Schadenersatz in Höhe von 5.427,50 €.

Das Problem:
Die Miete ist kraft Gesetzes (nur) dann gemindert, wenn ein Mangel vorliegt. Nach dem sog. subjektiven Mangelbegriff liegt ein Mangel dann vor, wenn die vereinbarte Soll-Beschaffenheit von der tatsächlichen Ist-Beschaffenheit zu Lasten des Mieters abweicht. Hier machte der Vermieter geltend, dass kein Mangel vorliegen würde, da Keller von Altbauwohnungen stets feucht seien, sich der Keller also in einem vertragsgemäßen Zustand befinde.

Das Urteil:
Das Amts- und das Landgericht bestätigten die Auffassung des Vermieters. Bei der Ermittlung der geschuldeten "Soll-Beschaffenheit" des Kellers, wozu im Mietvertrag zwischen den Parteien freilich keine Vereinbarungen getroffen worden waren, ist auch das Baualter des Gebäudes zu berücksichtigen. Im Errichtungsjahr 1900 hätten nach den Ausführungen des Sachverständigen keine Vorschriften zur Bauwerksabdichtung vorgelegen. Eine Isolierung des Kellers gegen Feuchtigkeit habe nicht zum Stand der Technik gehört. Die Mieter könnten bei einem solchen Kellerraum nicht erwarten, dass dieser unter anderem zur jahrelangen Einlagerung von Polstermöbeln geeignet sei. Der Vermieter sei auch nicht zu Sanierungsmaßnahmen verpflichtet, wenn die Altbauwohnung einem Mindeststandard genüge, der ein zeitgemäßes Wohnen ermögliche (vgl. zur Elektroanlage einer Altbauwohnung aber: BGH, Urt. v. 13.2.2010 - VIII ZR 343/08; zum Schallschutz zuletzt: BGH, Urt. v. 5.6.2013 - VIII ZR 287/12). Dieser Mindeststandard sei gewahrt, da es sich bei dem von der Nässe betroffenen Raum lediglich um ein Kellerabteil und nicht um einen Wohnraum gehandelt habe.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Die Entscheidung des LG Ansbach ist zutreffend und ein Musterbeispiel für eine richtige Beurteilung, ob ein Mangel vorliegt oder nicht. Maßgeblich ist eben gerade nicht, ob ein neutraler Dritter oder Sachverständiger in einem feuchten Keller einen Mangel sieht, sondern was die Mietvertragsparteien als vertragsgemäßen Zustand vereinbart haben. Nur die Gegenüberstellung des als vertragsgemäß vereinbarten Zustandes mit dem tatsächlichen Zustand ermöglicht die Feststellung, ob ein Mangel vorliegt. Sofern eine konkrete Vereinbarung fehlt, ist auf die übliche oder gewöhnliche Verwendung der Mietsache abzustellen und Kriterien wie Baualter, Ausstattung oder Art des Gebäudes zu berücksichtigen. Maßgeblich sind dabei nicht die aktuellen Bauvorschriften, sondern diejenigen, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes gegolten haben. Ein feuchter Keller in einem Altbau von 1900 ist daher kein Mangel (es sei denn, die Vertragsparteien haben sich auf die Vermietung eines "trockenen Kellers" verständigt)!


Fundstelle:
becklink 1034169

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