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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Wer neue Mieter sucht, sollte kein finanzielles Risiko eingehen.

 

 

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Ist eine Gebäudeversicherung nach einem vom Mieter fahrlässig verursachten Wohnungsbrand einstandspflichtig, muss der Vermieter die Versicherung auch in Anspruch nehmen - oder auf Schadenersatz gegenüber dem Mieter verzichten

BGH, Urteil vom 19.11.2014, AZ: VIII ZR 191/13

Der Fall:
Die 12-jährige Tochter der Mieterin erhitzte in einem Kochtopf Öl und verließ anschließend bei eingeschaltetem Herd die Küche. Das Öl entzündete sich und verursachte einen Brandschaden in der Wohnung. Die Haftpflichtversicherung der Mieterin verwies den Vermieter wegen des Schadens an der Wohnung an die Gebäudeversicherung, deren Prämien die Mieterin im Rahmen der Betriebskostenumlage anteilig zahlte. Der Vermieter wollte jedoch die Gebäudeversicherung nicht in Anspruch nehmen, weil er anschließend ein Ansteigen der Versicherungskosten befürchtete. Die Mieterin minderte daraufhin die Miete und begehrte vom Vermieter die Beseitigung des Brandschadens. Der Vermieter verweigerte dies und verwies darauf, dass die Mieterin den Schaden selbst fahrlässig verursacht habe und daher selbst zur Schadenbeseitigung verpflichtet und damit auch eine Minderung ausgeschlossen sei.

Das Problem:
Sobald in der vermieteten Wohnung ein Mangel auftritt, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert und der Vermieter zur Mangelbeseitigung verpflichtet. Dabei spielt es grundsätzlich für die Minderung keine Rolle, ob der Vermieter den Mangel selbst verursacht hat oder auch nur Einfluss auf den Mangel hat (z. B. Baulärm vom Nachbargrundstück). Dies gilt naturgemäß aber dann nicht, wenn der Mieter den Mangel schuldhaft durch vertrags- oder pflichtwidriges Verhalten verursacht hat. Insofern wäre in dem vorliegenden Fall eigentlich die Mieterin verpflichtet gewesen, die Brandschäden zu beseitigen und hätte die Miete nicht mindern dürfen. Die Mieterin machte aber geltend, dass der Vermieter verpflichtet gewesen sei, die Gebäudeversicherung zu ihren Gunsten in Anspruch zu nehmen, da sie diese über die Betriebskostenumlage mitfinanziere.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte sich in seinem Urteil auf die Seite der Mieterin. Ein Mieter, der eine für den Schaden eintrittspflichtige Gebäudeversicherung im Rahmen der Betriebskostenumlage anteilig zahlt, könnte erwarten, dass ihm seine Aufwendungen für die Versicherung im Schadenfall zu Gute kommen. Der Vermieter habe dagegen im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran, anstelle der Versicherung den Mieter in Anspruch zu nehmen und sei verpflichtet, auf die Versicherung zurückzugreifen oder gegenüber dem Mieter auf Schadenersatz zu verzichten.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Der BGH hält an seiner früheren Rechtsprechung konsequent fest und entwickelt diese fort. Bereits früher hatte das Gericht entschieden, dass ein Regress der in Anspruch genommenen Versicherung gegen den Mieter dann ausscheide, wenn die Kosten der Versicherung auf den Mieter umgelegt worden sind (vgl. BGH, Urteil vom 14.2.2001 - VIII ZR 292/98 und zuletzt BGH, Urteil vom 21.1.2014 - VIII ZR 48/13). Der Vermieter muss in solchen Fällen also die Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen. Ob dies anders zu beurteilen sein kann, wenn mit der Inanspruchnahme der Versicherung eine erhebliche Erhöhung der Versicherungsprämien verbunden wäre, hat der BGH offen gelassen, da der Vermieter in dem vorliegenden Fall seine entsprechenden Behauptungen nicht substantiiert genug vorgetragen hatte, so dass es auf diese Frage nicht mehr ankam.


Fundstelle:
Urteil im Wortlauf auf der Homepage des BGH

Amtlicher Leitsatz:
"a) Hat der Vermieter eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen, deren Kosten vom Mieter getragen werden, und verursacht der Mieter leicht fahrlässig einen von dieser Versicherung umfassten Wohnungsbrand, so trifft den Vermieter in der Regel die mietvertragliche Pflicht, wegen des Brandschadens nicht den Mieter, sondern die Versicherung in Anspruch zu nehmen. Zudem hat der Vermieter in einem solchen Fall aufgrund seiner Pflicht zur Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Brandschaden grundsätzlich auch dann zu beseitigen, wenn er von einer Inanspruchnahme der Wohngebäudeversicherung absieht (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteile vom 3. November 2004 - VIII ZR 28/04, NJW-RR 2005, 381 unter II 3; vom 10. November 2006 - V ZR 62/06, NJW 2007, 292 Rn. 7; BGH, Beschluss vom 21. Januar 2014 - VIII ZR 48/13, GE 2014, 661 Rn. 5).
b) Zur Frage des erledigenden Ereignisses bei der Beseitigung eines Mangels der Mietsache zur Abwendung der Zwangsvollstreckung aus einem vorläufig vollstreckbaren Urteil (Anschluss an und Fortführung von BGH, Urteil vom 8. Mai 1985 - IVa ZR 138/83, BGHZ 94, 268, 274 [zur Auskunftserteilung])."

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