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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Die vorbehaltslose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter lässt dessen Gewährleistungsrechte nicht entfallen

BGH, Urteil vom 5.11.2014, AZ: XII ZR 15/12

Der Fall:
Das ursprüngliche gewerbliche Mietverhältnis war auf zehn Jahre befristet. Dem Mieter war die Möglichkeit eingeräumt, die Mietzeit viermal um jeweils fünf Jahre zu verlängern. Dieser übte sein Optionsrecht jeweils bis zum Jahr 2004 und 2009 aus und zwar jeweils ohne einen Vorbehalt wegen Mietmängeln zu erklären. Zudem einigten sich die Vertragsparteien im Jahr 2005 auf eine Erhöhung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen, ebenfalls ohne Mietmängel zur Sprache zu bringen. Spätestens seit 2006 rügten die Mieter Mängel im Zusammenhang mit den raumklimatischen Bedingungen der Mieträume und zahlten ab August 2006 die Miete nur noch unter Vorbehalt. Gleichwohl übte der Mieter im März 2008 auch die dritte Option zur Vertragsverlängerung bis 2014 aus. Mit der Anfang 2009 erhobenen Klage verlangt der Mieter nun Rückzahlung der seiner Meinung seit August 2006 überzahlten Miete und verlangt einen Vorschuss in Höhe von 395.463 € für die Beseitigung der Mietmängel.

Das Problem:
Nach § 536b BGB kann der Mieter keine Mietminderung und keinen Schadenersatz- oder Aufwendungsersatzanspruch mehr geltend machen, wenn er den Mangel der Mietsache bei Vertragsschluss kennt oder infolge grober Fahrlässigkeit nicht kennt oder wenn er die die mangelhafte Sache trotz Mangelkenntnis annimmt, ohne sich seine Rechte bei der Annahme vorzubehalten. Der Vermieter machte daher geltend, dass sich der Mieter im Rahmen der Ausübung seiner Optionsrechte, als ihm die Mängel im Zusammenhang mit den raumklimatischen Bedingungen der Mieträume bereits bekannt waren, sein Recht auf Mietminderung hätte vorbehalten müssen, da die Vorschrift des § 536b BGB auf solche Fälle analog anzuwenden sei. Da der Mieter dies nicht tat, stehe ihm nun kein Rückerstattungsanspruch wegen überzahlter Miete zu.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) folgte dieser Argumentation des Vermieters nicht, die freilich bisher in der Rechtsprechung und Literatur überwiegend unter Hinweis auf eine analoge Anwendung von § 536b BGB vertreten worden ist. Die Ausübung stelle, so die bisherige Meinung, eine Zäsur in der Vertragsgestaltung dar, die mit dem Neuabschluss eines Mietvertrages vergleichbar sei. Zur Begründung seiner nun abweichenden Meinung führt der BGH aus, dass die bisher ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung noch zu dem bis 1.9.2001 gültigen § 539 BGB alte Fassung (a. F.) ergangen sei, wohingegen § 536b BGB im laufenden Mietverhältnis nicht analog anzuwenden sei. Eine unmittelbare Anwendung scheide aus, weil es sich bei der Ausübung einer Verlängerungsoption nicht um einen Vertragsschluss im Sinne von § 536b BGB handele. Eine entsprechende ("analoge") komme jedoch ebenfalls nicht in Betracht, weil seit dem Inkrafttreten der §§ 536b, 536c BGB die für eine Analogie erforderliche planwidrige Regelungslücke fehle. Der Gesetzgeber hätte die seinerzeit angenommene Regelungslücke im Gesetzgebungsverfahren 2001 schließen können, was dieser jedoch bewusst nicht tat. Damit handele es sich um eine Lücke, die nicht im Wege der Analogie zu schließen ist. Demgemäß konnte der Mieter in dem vorliegenden Fall die überzahlte Miete vom Vermieter zurückverlangen und auch einen Kostenvorschuss für die Beseitigung des Mangels verlangen.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Wenngleich das gefundene Ergebnis für Vermieter ungerecht und unbefriedigend erscheint - immerhin hätte der Mieter ja die Möglichkeit gehabt, deutlich zum Ausdruck zu bringen, dass er an seinen Ansprüchen wegen der vermeintlichen Mängel auch in Ansehung der Ausübung der Option festhält -, ist die Begründung in juristischer Hinsicht nicht zu beanstanden.


Fundstelle:
Urteil im Wortlaut auf der Homepage des BGH

Amtlicher Leitsatz:
"a) Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536 b BGB dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536 a BGB ausgeschlossen ist (Abgrenzung zu BGH Urteil vom 13. Juli 1970 VIII ZR 230/68 NJW 1970, 1740).
b) Nachträgliche Änderungen der Miethöhe (hier: einvernehmliche Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung) können für sich genommen die entsprechende Anwendung des § 536 b BGB ebenfalls nicht rechtfertigen; das schließt die Anwendung der Grundsätze des § 242 BGB im Einzelfall nicht aus."

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