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Kinderlärm vom Nachbargrundstück kein Mietmangel

Der BGH (Bundesgerichtshof) hat klargestellt, dass Kinderlärm von einem Nachbargrundstück den Mieter grundsätzlich nicht zu einer Mietminderung berechtigt.

Der Fall:
Im Jahr 2010 wurde vor der Terrasse der Mieter, die dort schon jahrelang wohnten, in etwa 20 Meter Entfernung ein Bolzplatz errichtet. Hier sollten Kinder im Alter von bis zu 12 Jahren von Montag bis Freitag bis 18.00 Uhr spielen dürfen. Die Mieter behaupten, dass den Bolzplatz aber auch Jugendliche außerhalb der zugelassenen Zeiten nutzen würden und minderten wegen entsprechender Lärmbelästigungen die Miete um 20 %. Der Vermieter erhob daraufhin Zahlungsklage und begehrt zusätzlich Feststellung, dass die Mieter wegen des Lärms nicht zu einer Minderung der Miete berechtigt seien.

Das Problem:
Sog. "Umweltfehler", also nachteilige Einwirkungen auf die Mietsache von außen, können zu einem Mangel führen. Der Vermieter stellte sich aber auf den Standpunkt, dass er auf den Lärm keinen Einfluss habe und ihn als Grundstückseigentümer sogar selbst zu dulden habe, so dass eine Minderung ausscheide.

Das Urteil:
Der BGH stellte klar, dass entgegen einer verbreiteten Praxis bei Fehlen ausdrücklicher Vereinbarungen nicht ohne konkrete Anhaltspunkte davon ausgegangen werden könne, die Mietvertragsparteien hätten den bei Vertragsabschluss vorgefundenen Wohnstandard zumindest stillschweigend dahin festlegen wollen, dass dieser Zustand sich in Bezug auf Umwelteinflüsse über die Dauer des Mietverhältnisses hinweg nicht nachteilig verändern dürfe und der Vermieter seinen Fortbestand jedenfalls im Wesentlichen zu garantieren habe. Ob und in welchem Umfang der Mieter ein nachträglich verändertes Maß an Geräuschimmissionen hinzunehmen hat, ohne sich auf einen Mangel der Mietwohnung berufen zu können, sei im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu beantworten. Dabei habe der Vermieter nicht dafür einzustehen, dass sich ein bei Vertragsabschluss hingenommenes Maß an Geräuschen vom Nachbargrundstück nicht nachträglich vergrößert, wenn er diese Geräusche gegenüber dem Nachbarn selbst entschädigungslos zu dulden hätte (§ 906 Abs. 1 BGB). Der Mieter könne nur verlangen, dass der Vermieter einen von ihm nicht mehr zu duldenden Geräuschanstieg gegenüber dem Dritten abwehrt oder ihm eine Minderung zubilligt, wenn auch er selbst von dem Dritten für eine wesentliche, aber als ortsüblich zu duldende Störung einen Ausgleich verlangen könne (§ 906 Abs. 2 BGB). In diesem Zusammenhang bestehe gegenüber Kinderlärm ein besonderes Toleranzgebot nach § 22 Abs. 1a BImSchG, so dass in jedem Einzelfall zu prüfen sei, ob der Lärm von Kindern oder aber von Jugendlichen stamme. Nur im letzteren Fall kann eingeschritten werden und der Mieter darf die Miete mindern.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Das Urteil ist ausdrücklich zu begrüßen, da es zur Eindämmung des uferlosen Mangelbegriffs beiträgt. Nicht jedes allgemeines Lebensrisiko, das sich irgendwann und irgendwie auch auf die Mietwohnung auswirkt, ist demnach ein Mangel, der den Mieter zur Minderung berechtigt. Im Übrigen ist zu berücksichtigen, dass altersgemäßes und ggf. auch spielerisches Verhalten von Kindern nicht immer geräuschlos sein kann und daher von jedem hinzunehmen ist, so wie es das im Bundesimmissionsschutzgesetz verankerte "Toleranzgebot" auch vorsieht.


BGH, Urteil vom 29.4.2015, AZ: VIII ZR 197/14

Fundstelle:
Urteil im Wortlaut auf der Homepage des BGH

Amtlicher Leitsatz:
"a) Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zustande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (Bestätigung der Senatsrechtsprechung, vgl. Ur-teile vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 10; vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659 Rn. 14).
b) Die in § 22 Abs. 1a BImSchG vorgesehene Privilegierung von Kinderlärm ist auch bei einer Bewertung von Lärmeinwirkungen als Mangel einer gemieteten Wohnung zu berücksichtigen.
c) Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmölichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Insoweit hat der Wohnungsmieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil (Fortführung der Senatsrechtsprechung, vgl. Urteile vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 12; vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659 Rn. 15, 17)."

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