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Mieter-Solvenz-Prüfung

Mieter-Solvenz-Pruefung

Wer neue Mieter sucht, sollte kein finanzielles Risiko eingehen.

 

 

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Der Mieter muss nur die Lärmbelästigung in seiner Wohnung, nicht aber deren Ursachen ausreichend beschreiben

BGH rügt mangelnde Aufklärung durch die Instanzgerichte

Der Fall:
Der Mieter wohnt in einer im vierten Obergeschoss eines im Jahr 1954 erbauten und (unstreitig) hellhörigen Mehrfamilienhauses gelegen Wohnung. Er beanstandet seit langem fortwährend bestehende unzumutbare Lärmbelästigungen (unzumutbar laute Klopfgeräusche, festes Getrampel, Möbelrücken usw.), denen er in seiner Wohnung ausgesetzt sei und die nach seiner Auffassung aus der über ihm liegenden Wohnung der dortigen Mieterin herrührten. Er kürzte die Miete deswegen zunächst um monatlich 40,90 € und später um 81,80 € monatlich, so dass zunächst ein Rückstand von 861,98 € auflief, den der Vermieter zum Anlass nahm, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Der Beklagte hat den einbehaltenen Betrag innerhalb der Schonfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB) unter Vorbehalt nachgezahlt. Die auf Räumung, Zahlung rückständiger Miete und vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten sowie auf Feststellung der Verpflichtung zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung bis zum Auszug gerichtete Klage hat vor dem Amtsgericht Erfolg gehabt. Die hiergegen gerichtete Berufung des Mieters hat lediglich insoweit Erfolg gehabt, als das Berufungsgericht die Beendigung des Mietverhältnisses nur aufgrund ordentlicher Kündigung bejaht und ihm eine Räumungsfrist bewilligt hat.

Das Problem:
Der Mieter rügte, dass das Berufungsgericht nur geprüft habe, ob die Würdigung des Amtsgerichts, der von ihm beanstandete Lärm sei nicht durch ein unangemessenes Wohnverhalten der Zeugin B. verursacht worden, Anlass zu Zweifeln gebe. Es liege auf der Hand, dass es ihm nicht in erster Linie um die Ursache des Lärms, sondern um die für ihn nachteiligen Auswirkungen bei der Nutzung seiner Wohnung gehe. So hänge die Minderung der Miete nicht davon ab, ob ein für den Mieter nicht mehr hinnehmbarer Lärm durch Baumängel, durch unangemessenes Wohnverhalten des einen oder anderen Mitbewohners oder durch ein Zusammenwirken mehrerer Ursachen ausgelöst wird. Das Berufungsgericht hätte daher unter Ausschöpfung der insoweit unerledigt gebliebenen Beweisangebote neue Feststellungen treffen und insbesondere die Zeugen nochmals selbst vernehmen müssen. Ferner habe das Berufungsgericht auch durch die Nichteinholung des beantragten Sachverständigengutachtens das rechtliche Gehör verletzt.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte nun klar, dass der Mieter die Lärmbelastung, der er sich in seiner Wohnung ausgesetzt sieht, ausreichend beschrieben und überdies durch detaillierte "Lärmprotokolle" konkretisiert habe, derer es nach der Rechtsprechung des Senats bei ausreichender Beschreibung wiederkehrender Lärmbeeinträchtigungen nicht einmal bedürfe. Zur Ursache des beanstandeten Lärms musste der Mieter indes nichts weiter vortragen, zumal es ihm als Laien weder möglich ist, die Lärmquelle einer bestimmten anderen Wohnung zuzuordnen, noch darzulegen, ob der als unzumutbar empfundene Lärm auf einem unangemessenen (nicht mehr sozialadäquaten) Wohnverhalten anderer Bewohner des Hauses, auf einem mangelhaften Schallschutz (Nichteinhaltung der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schallschutzvorschriften) oder auf einer Kombination beider Ursachen beruht. Wenn der Mieter gleichwohl eine aus seiner Sicht bestehende Lärmursache benennt, könne daraus nicht der Schluss gezogen werden, er wolle Mängelrechte nur für den Fall geltend machen, dass ausschließlich diese Ursache und nicht eine andere zutreffe.
Zwar könne ein Mieter nach der Rechtsprechung mangels konkreter anderweitiger Vereinbarungen in seiner Wohnung nur einen Schallschutz erwarten, der dem zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Standard entspricht. Das enthebe den Tatrichter aber - selbstverständlich - nicht von der Notwendigkeit der Einholung eines beantragten Sachverständigengutachtens, mit dessen Hilfe genau diese Prüfung erst vorgenommen werden kann. Zudem liege nach den Angaben, die die als Zeugen vernommenen Bewohner des Gebäudes zur Intensität der in den Wohnungen wahrnehmbaren Geräusche aus anderen Wohnungen, aus dem Treppenhaus und sogar aus dem Nachbarhaus gemacht haben, die Möglichkeit nicht fern, dass selbst der vergleichsweise niedrige Schallschutzstandard im Zeitpunkt der Errichtung des aus der Nachkriegszeit stammenden Gebäudes nicht eingehalten sei. Sollte dies der Fall sein, sei es nicht auszuschließen, dass auch sozialadäquates Wohnverhalten von Mitbewohnern, etwa wegen bestehender Schallbrücken, zu einer schlechthin unzumutbaren und deshalb als Mietmangel einzustufenden Lärmbelastung in der Wohnung des Mieters geführt und ihn auch zur Minderung der Miete berechtigt habe.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Der BGH führt seine Rechtsprechung zur Darlegungslast bei Mängeln konsequent fort, wonach der Mieter nur die Symptome, aber nicht deren Ursachen darlegen und ggf. beweisen muss. Insofern ist es dann Aufgabe der Gerichte, den Ursachen auf den Grund zu gehen und entsprechende Beweisaufnahmen durchzuführen. Gleichwohl sind die Vermieter gut beraten, den Behauptungen des Mieters bereits vorprozessual nachzugehen, da die Kosten eines ggf. verlorenen Rechtsstreites inkl. Sachverständigengutachten natürlich sehr viel höher sind als eigene Bemühungen, die Mangelursache festzustellen und ihnen ggf. abzuhelfen.


BGH, Beschluss vom 21.2.2017, AZ: VIII ZR 1/16

 Amtlicher Leitsatz:
"Zu den Anforderungen an die Darlegung eines zur Mietminderung berechtigenden Mangels (hier: Lärmbelästigungen in einem hellhörigen Gebäude)."

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