Vermieter ist regelmäßig nicht zum Winterdienst auf öffentlichen Gehweg verpflichtet

Mieter scheitert vor BGH mit Schadenersatzklage

Der Fall:
Der Vermieter ist Eigentümer eines Hauses in der Innenstadt von München, in dem der Mieter wohnt. Die Räum- und Streupflicht (Winterdienst) für den Gehweg vor dem Grundstück liegt bei der Stadt München.
Am 17. Januar 2010 stürzte der Mieter gegen 9.10 Uhr beim Verlassen des Wohnhauses auf einem schmalen, nicht geräumten Streifen des öffentlichen Gehwegs im Bereich des Grundstückseingangs vor dem Haus des Vermieters. Hierbei zog er sich Frakturverletzungen am rechten Knöchel zu. Die Stadt hatte den Gehweg zwar mehrfach geräumt und gestreut, aber nicht auf der ganzen Breite und auch nicht bis zur Schwelle des unmittelbar an den Gehweg angrenzenden Hauses. Dort hatte wiederum der Vermieter keine Schneeräumarbeiten auf dem Gehweg vorgenommen, weil er seiner Meinung nach dazu nicht verpflichtet war.
Die Mieterin verklagte ihn daraufhin auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 4.291,20 €, eines angemessenen Schmerzensgeldes (jeweils nebst Zinsen) sowie auf Feststellung der Ersatzpflicht des Vermieters für künftige materielle und immaterielle Schäden aus dem Unfall.

Das Problem:
Streitig war, ob zulasten des Vermieters eine Pflicht bestand, den vor dem Hauseingang befindlichen, nicht von der Stadt geräumten Streifen zu räumen und zu streuen.

Das Urteil:
Zunächst betont der Bundesgerichtshof (BGH, dass ein Vermieter zwar aus dem Mietvertrag verpflichtet sei, dem Mieter während der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache und damit auch den Zugang zum Mietobjekt zu gewähren (§ 535 Abs. 1 BGB). Dazu gehöre es grundsätzlich auch, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege, insbesondere vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum, zu räumen und zu streuen. Die gleiche Pflicht treffe den Eigentümer eines Grundstücks im Übrigen auch im Rahmen der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht (§ 823 Abs. 1 BGB) etwa gegenüber Mietern, Besuchern und Lieferanten.
Vorliegend sei der Mieter allerdings nicht auf dem Grundstück, sondern auf dem öffentlichen Gehweg gestürzt. Die dem Vermieter seinen Mietern gegenüber obliegende (vertragliche) Verkehrssicherungspflicht beschränkt sich jedoch regelmäßig auf den Bereich seines Grundstücks. Entsprechendes gelte für die allgemeine (deliktische) Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers, sofern die Räum- und Streupflicht für den öffentlichen Gehweg von der Gemeinde nicht auf die Eigentümer (Anlieger) übertragen ist. Im Streitfall lag die Verkehrssicherungspflicht für den öffentlichen Gehweg vor dem Anwesen indes bei der Stadt München und nicht bei dem insoweit vom Winterdienst befreiten Vermieter.
Eine Ausweitung der betreffenden Verkehrssicherungspflicht über die Mietsache beziehungsweise über das Grundstück hinaus komme demgegenüber allenfalls ausnahmsweise bei Vorliegen ganz außergewöhnlicher Umstände in Betracht, die im Streitfall aber nicht gegeben waren. Insofern sei es dem Mieter zumutbar gewesen, mit der gebotenen Vorsicht den schmalen, nicht geräumten Streifen des Gehwegs zu überqueren, um zu dem von Schnee und Eis befreiten Bereich zu gelangen. Der BGH hat die Schadenersatzklage des Mieters daher zurückgewiesen.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Das allgemeine Lebensrisiko in Form von Schnee- und Eisglätte kann nicht vollständig den Vermietern aufgebürdet werden. Natürlich müssen sie den Winterdienst auf ihrem eigenen Grundstück ordnungsgemäß erledigen. Es wäre jedoch völlig unverhältnismäßig gewesen, sie darüber hinaus noch zu verpflichten, wenn doch für den Winterdienst ausdrücklich jemand anderes zuständig ist (hier die Stadt bzw. die Gemeinde). Allerdings muss jeder Eigentümer genau prüfen, ob ihm durch eine örtliche Satzung der Winterdienst auch auf dem öffentlichen Straßenland vor seinem Haus übertragen wurde. In Bonn gibt es hierzu bspw. ein umfangreiches Straßenverzeichnis, in dem genau aufgeführt wird, ob die Reinigung bzw. der Winterdienst von der Stadt oder vom Hauseigentümer auszuführen sind.


BGH, Urteil vom 21.2.2018, AZ: VIII ZR 255/16

Bislang liegt lediglich eine Pressemitteilung des BGH vor