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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Mieter können erteilte Zustimmungserklärung zur Mieterhöhung nicht widerrufen

BGH: Mietrechtliches Anpassungsverfahren schützt Mieter ausreichend

Der Fall:
Der Vermieter forderte seinen Mieter unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel brieflich auf, einer (näher erläuterten) Erhöhung der Nettokaltmiete von 807,87 € auf 929,15 € zuzustimmen. Dem kam der Mieter zwar zunächst nach, erklärte jedoch kurz darauf den Widerruf seiner Zustimmung. Anschließend entrichtete er von Oktober 2015 bis Juli 2016 die monatlich um 121,18 € erhöhte Miete lediglich unter Vorbehalt. Mit seiner Klage verlangt er die Rückzahlung der für diese zehn Monate entrichteten Erhöhungsbeträge von insgesamt 1.211,80 € sowie die Feststellung, dass sich die Netto-Kaltmiete der von ihm gemieteten Wohnung nicht erhöht habe.

Das Problem:
Der Mieter stützte seine Auffassung auf das fernabsatzrechtliche Widerrufsrecht nach § 312g BGB. Bei der Mieterhöhungsvereinbarung handele sich um einen im Fernabsatz geschlossenen Verbrauchervertrag im Sinne von § 312c Abs. 1 BGB. Denn sie sei zwischen ihm als Verbraucher und dem Vermieter, die gewerblich Wohnungen vermiete, unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln (Brief) geschlossen worden, so dass ihm das gesetzliche Widerrufsrecht zustehe.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) weist diese Auffassung mit seinem Urteil zurück und stellt fest, dass eine Zustimmungserklärung des Mieters zu einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst sei und dem Mieter ein dahingehendes Widerrufsrecht nicht zustehe.

Der Wortlaut des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB erstrecke das Widerrufsrecht zwar auf "Verträge über die Vermietung von Wohnraum". Der Anwendungsbereich dieser Vorschrift jedoch sei dahingehend einschränkend auszulegen, dass ein Widerrufsrecht des Mieters bei einer Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete nach den §§ 558 ff. BGB nicht gegeben ist. Dies folge aus dem Regelungszweck sowohl der Bestimmungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) als auch der Bestimmungen über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen.

Denn mit dem in § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB vorgesehenen Widerrufsrecht des Mieters einer Wohnung solle Fehlentscheidungen aufgrund der Gefahr psychischen Drucks sowie dem typischerweise bestehenden Informationsdefizit des Mieters begegnet werden. Dieser Zielsetzung des Gesetzes trügen bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die in den §§ 558 ff. BGB vorgesehenen Bestimmungen zum Schutz des Mieters bereits uneingeschränkt Rechnung. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das (in Textform zu erklärende) Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter zu begründen. Damit solle dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Schon dadurch könne der Mieter seinen rechtsgeschäftlichen Willen ohne ein Informationsdefizit und außerhalb einer etwaigen Drucksituation bilden. Außerdem räume das Gesetz dadurch, dass der Vermieter frühestens nach Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens auf Erteilung der Zustimmung klagen kann (§ 558b Abs. 2 BGB), dem Mieter eine angemessene Überlegungsfrist ein, innerhalb derer er sich entscheiden kann, ob und gegebenenfalls inwieweit er der Mieterhöhung zustimmt. Somit sei bereits durch die Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB sichergestellt, dass der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz erfüllt ist.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Die Entscheidung ist - auch im Sinne der Rechtssicherheit - zu begrüßen und stimmt mit der schon bisher von Haus & Grund vertretenen Meinung überein.


BGH, Urteil vom 17.10.2018, AZ: VIII ZR 94/17

Amtlicher Leitsatz:
"Stimmt der Mieter einer Wohnung einer vom Vermieter verlangten Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete zu (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB), so steht dem Mieter ein Recht, die erklärte Zustimmung nach Maßgabe der Bestimmungen über das Widerrufsrecht bei im Fernabsatz geschlossenen Verbraucherverträgen zu widerrufen (§ 312 Abs. 1, § 312c Abs. 1, § 312g Abs. 1, § 355 Abs. 1 BGB), nicht zu.

Ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem im Sinne von § 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB ist nicht schon dann zu verneinen, wenn der Unter-nehmer zum Abschluss des Vertrages keinen vorgefertigten Standard- oder Serienbrief verwendet, sondern ein individuelles Anschreiben."

 

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