Vom Mieter geschaffene Wohnungseinrichtung bleibt bei Ermittlung ortsüblicher Vergleichsmiete außer Betracht

BGH bestätigt seine Rechtsprechung auch für eine Einbauküche

Der Fall:
Die Mieterin bewohnt seit 2004 eine 77 qm große Wohnung in Berlin. Diese befindet sich in einem 1976 errichteten Mehrfamilienhaus in mittlerer Wohnlage. Die bei Übergabe der Wohnung an die Mieterin vorhandene gebrauchte Einbauküche wurde mit Zustimmung des Vermieters wenige Wochen nach dem Einzug der Mieterin durch eine auf deren Kosten angeschaffte neue Einbauküche ersetzt. Der Sohn des Vermieters verkaufte im Anschluss die ausgebaute Kücheneinrichtung.
Mit Schreiben vom 21. Oktober 2015 bat der Vermieter die Mieterin unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2015 um Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 622,78 € auf 716,20 € mit Wirkung zum 1. Januar 2016. Er vertrat dabei die Auffassung, die begehrte Erhöhung sei unter anderem deshalb gerechtfertigt, weil die Wohnung über eine moderne Küchenausstattung verfüge, die mitvermietet und deshalb bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sei. Die Mieterin kamen dem Zustimmungsbegehren nicht nach.

Das Problem:
Die Mieterin stellte sich auf den Standpunkt, dass ihr die Küche gehöre und deswegen nicht bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sei.

Das Urteil:
Der BGH teilte die Auffassung der Mieterin. Maßgeblich sei allein der objektive Wohnwert der dem Mieter zur Verfügung gestellten Wohnung. Eine vom Mieter auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich und auf Dauer unberücksichtigt. Denn eine solche Einrichtung sei nicht Teil der dem Mieter vom Vermieter zur Verfügung gestellten Einrichtung und auf eine derartige vom Mieter angeschaffte Einrichtung erstrecke sich auch die gesetzliche Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB) nicht. Eine andere Beurteilung sei nur dann geboten, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten einer von diesem angeschafften Einrichtung erstatte.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Das Urteil ist sicherlich keine Überraschung. Es kommt im Rahmen der Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete insbesondere auch nicht darauf an, welche Vereinbarungen die Vertragsparteien aus Anlass des Austausches der Einbauküche zur Sollbeschaffenheit der Wohnung getroffen haben könnten. Entscheidend ist nur der objektive Wohnwert einer Wohnung, hier einer Wohnung ohne Einbauküche. Vereinbarungen, mit denen der Wohnwert oder die Beschaffenheit der Wohnung bezüglich einzelner Wohnwertmerkmale abweichend von den objektiven Verhältnissen festgelegt werden, können nicht maßgeblich sein.


BGH, Urteil vom 24.10.2018, AZ: VIII ZR 52/18

Amtlicher Leitsatz:
"Eine vom Mieter auf eigene (vom Vermieter auch nicht erstattete) Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-)Einrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt. Entgegenstehende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien zum Nachteil des Mieters sind nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter dem Mieter gestattet hat, eine in der Wohnung vorhandene Einrichtung zu entfernen und durch eine auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung zu ersetzen (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 10 ff. sowie vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 315/09, NZM 2010, 735 Rn. 12 ff.)".