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BGH entscheidet zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete und argumentiert mit angespanntem Wohnungsmarkt

Ein angemessenes Verhältnis zwischen Neu- und Bestandsmieten liegt nicht vor, wenn angepasste Bestandsmieten im maßgeblichen Vierjahreszeitraum nicht oder nur in einem vernachlässigbar geringen Umfang in die Bewertung einbezogen sind

Der Fall:
Der Vermieter begehrte für eine in Görlitz gelegene, 73 m² große Wohnung die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Als Begründungsmittel bezog er sich auf drei Vergleichswohnungen und ermittelte so eine ortsübliche Vergleichsmiete von 6,25 Euro pro Quadratmeter. Die Mieterin stimmte lediglich einer Mieterhöhung auf 5,49 Euro pro Quadratmeter zu, worauf der Vermieter Zustimmungsklage wegen des weitergehenden Erhöhungsbetrages erhobt. Das Amtsgericht gab der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens teilweise statt und verurteilte die Mieterin, einer Mieterhöhung auf 5,70 pro Quadratmeter zuzustimmen. Das Landgericht wies die Berufungen beider Parteien zurück. Mit der Revision verfolgte die Vermieterin nun ihr Zustimmungsbegehren, die Beklagte eine Klageabweisung weiter.

Das Problem:
Streitig war zwischen den Parteien insbesondere, ob das gerichtlich eingeholte Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete tragfähig war. Dieses hatte bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete keine geänderten Bestandsmieten i. S. des § 558 Abs. 2 S. 1 BGB, sondern nur Neuvermietungen und eine außerhalb des maßgeblichen Betrachtungszeitraums von vier Jahren liegende Wohnung berücksichtigt.

Das Urteil:
Der BGH erachtete das Sachverständigengutachten für nicht tragfähig und hob infolgedessen das Berufungsurteil insoweit auf, als es die Mieterin zu einer Zustimmung oberhalb von 5,49 Euro pro Quadratmeter verurteilt hatte. Der BGH erachtete das Sachverständigengutachten daher für nicht tragfähig. Zwar sei dem Wortlaut von § 558 Abs. 2 S. 1 BGB nicht das gebotene Verhältnis zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten zu entnehmen, dennoch habe der jeweilige Tatrichter auf eine diesbezüglich angemessene Gewichtung zu achten. Das Berufungsgericht habe auch nicht aufgrund der örtlichen Besonderheiten in Görlitz und des dortigen Leerstands infolge Einwohnerschwunds davon ausgehen dürfen, dass Neuvermietungen keine "Preistreiber" seien und deshalb von der Berücksichtigung angepasster Bestandsmieten absehen dürfen.
Im Hinblick auf die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete äußerte sich der BGH auch zur Streubreite. Zunächst stellte das Gericht klar, dass es sich bei der ortsüblichen, durch ein Sachverständigengutachten ermittelten Vergleichsmiete nicht zwingend um einen punktgenauen Wert handeln müsse. Wenn sich die Vergleichsmiete innerhalb einer kleinen Bandbreite bewege, könne eine Mieterhöhung anhand des oberen Wertes der Bandbreite gerechtfertigt sein. Im Falle einer großen Streubreite hingegen könne nicht ohne Weiteres der obere Wert der Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete zugrunde gelegt werden. Denn es sei nicht sachgerecht, eine breite Marktstreuung, die nicht auf den gesetzlichen Wohnwertmerkmalen beruht, als gleichsame "Spitzenmiete" einseitig dem Vermieter zugutekommen zu lassen. Denn in Zeiten angespannter Wohnungsmärkte und steigender Mieten würde dies anderenfalls dazu führen, dass sich erhöhte Bestandsmieten letztlich nicht auswirken, weil es dem Vermieter gestattet würde, Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zum oberen Wert der Marktstreuung, der regelmäßig durch die höchste Neuvertragsmiete repräsentiert würde, zu verlangen. Vielmehr seien bei einer großen Streuung zunächst qualitative Unterschiede der Vergleichswohnungen anhand von Zu- und Abschlägen zu ermitteln. Verbliebe hiernach weiterhin eine breite Streuung, könne ohne Auffälligkeiten in der Verteilung der Vergleichsmieten ein arithmetischer Durchschnittswert genutzt werden. Lägen auffällig viele Vergleichsmieten gehäuft beieinander, könne der höchste Wert dieser kleinen Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete genutzt werden.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Die Ermittlung der für eine Mieterhöhung im laufenden Wohnraummietverhältnis maßgeblichen "ortsüblichen Vergleichsmiete" ist selbst für Fachleute oft ein Buch mit sieben Siegeln. Bei Spannenwerten (Angabe der ortsüblichen Vergleichsmiete in einem Betrag "von… bis…") ist es zwar formell ausreichend, dass der Vermieter sich in seinem Mieterhöhungsbegehren auf den höchsten Wert bezieht. Ob dieser Betrag dann aber tatsächlich die ortsübliche Vergleichsmiete darstellt, muss das Gericht ggf. ermitteln. Hierzu hat der BGH nun Vorgaben gemacht, die nun in der Praxis zu beachten sein werden.


BGH, Urteil vom 24.4.2019, AZ: VIII ZR 62/18

 

Amtlicher Leitsatz:
"a) Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen, dessen Unterstützung sich der Tatrichter bedient, kommen unterschiedliche wissenschaftliche Bewertungsmethoden in Betracht. Die Wahl einer bestimmten Bewertungsmethode ist generell dem - sachverständig beratenen - Tatrichter vorbehalten und im Revisionsverfahren nur eingeschränkt überprüfbar, nämlich darauf, ob das Berufungsurteil insoweit gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt oder sonst auf rechtsfehlerhaften Erwägungen beruht (Anschluss an BGH, Urteil vom 28. April 1999 - XII ZR 150/97, BGHZ 141, 257, 264 f.; BFH, DStR 2019, 376 Rn. 16).
b) Ermittelt der Tatrichter die ortsübliche Vergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigen, ist eine in jeder Hinsicht vollständige Mitteilung der Anschriften der Vergleichswohnungen im Gutachten nur dann geboten, wenn diese Angaben für eine Überprüfung des Gutachtens praktisch unentbehrlich wären (Anschluss an BVerfGE 91, 176, 184; Beschluss vom 7. Oktober 2000 - 1 BvR 2646/95, juris Rn. 3).
c) Ein angemessenes Verhältnis von Neuvermietungen und Änderungen von Bestandsmieten, welches gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde zu legen ist, ist jedenfalls dann nicht mehr gewahrt, wenn der Tatrichter Bestandsmietenänderungen im maßgeblichen Vierjahreszeitraum nicht oder nur in einem vernachlässigbar geringen Umfang in die Bewertung einbezieht.
d) Ergibt sich auch nach Berücksichtigung der gesetzlichen Wohnwertmerkmale der vom - sachverständig beratenen - Tatrichter herangezogenen Vergleichswohnungen eine breite Streuung der für diese Wohnungen gezahlten Mieten, darf die ortsübliche Einzelvergleichsmiete nicht mit dem oberen Wert dieser Streubreite gleichgesetzt werden. Denn es ist nicht sachgerecht, eine solche breite Markt-streuung, die nicht auf den gesetzlichen Wohnwertmerkmalen beruht, einseitig dem Vermieter zu Gute kommen zu lassen.
In diesen Fällen obliegt es dem Tatrichter, innerhalb dieser Streubreite die Miete zu ermitteln, die der Vermieter als ortsübliche Vergleichsmiete beanspruchen kann. Bei einer auffälligen Häufung der Vergleichsmieten um einen kleinen Wert herum mag es gerechtfertigt sein, die dadurch repräsentierte (gesamte) kleine Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete anzusehen, so dass der Vermieter in einem solchen Fall die Miete bis zu dem höheren Wert dieser kleinen Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen kann. Lassen sich Besonderheiten der Verteilung der Vergleichsmieten nicht feststellen, mag es angemessen sein, auf den arithmetischen Mittelwert abzustellen (Fortführung des Senatsurteils vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351)."

Vgl. auch Parallelurteil BGH, Urt. v. 24.4.2019 - VIII ZR 82/18

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