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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Mietminderung bleibt bei Ermittlung der Kappungsgrenze außer Betracht

BGH: Dies gilt auch wenn der Mangel - wie bei einer Wohnflächenabweichung - nicht behebbar ist

Der Fall:
Der Vermieter begehrte von dem Mieter die die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete um 84,60 € (20 %) auf 507,60 €. Nach Erhebung der Zustimmungsklage hat der Mieter einer Erhöhung der Miete auf insgesamt 444,36 € anerkannt. Gestützt auf eine nach seiner Ansicht im Vergleich zur Angabe im Mietvertrag um 12,46 % geringere Wohnfläche, hat er widerklagend die Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von zuletzt 2.055,30 € nebst Zinsen beantragt. Das Amtsgericht hat ein Sachverständigengutachten über die Wohnfläche eingeholt, das auf der Grundlage der Wohnflächenverordnung den straßenseitigen Balkon der Wohnung mit 25 % ansetzte und eine Fläche von 84,01 m² ermittelte.
Das Amtsgericht hat den Mieter zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 63,45 € auf 486,45 € verurteilt und den Widerklageantrag abgewiesen. Dabei ist es der Wohnflächenermittlung der Sachverständigen bezüglich des Balkons nicht gefolgt. Es hat die Fläche des Balkons vielmehr zur Hälfte angerechnet, weil in Berlin der Entscheidung des LG Berlin zufolge eine entsprechende örtliche Praxis bestehe, Balkone weiterhin (wie in der II. Berechnungsverordnung) zur Hälfte anzurechnen. Deshalb betrage die Wohnflächenabweichung nicht mehr als 10 % und sei eine Mietminderung nicht gerechtfertigt.
Auf die Berufung des Mieters hat das Landgericht - nach Einholung eines weiteren Gutachtens zur Frage, ob Balkone im Jahr 2007 üblicherweise zur Hälfte angerechnet wurden - das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und den Mieter lediglich zu einer Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 451,36 € verurteilt sowie der Widerklage in Höhe von 1.827,93 € nebst Zinsen stattgegeben.
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Vermieter die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Das Problem:
Vorliegend galt es, zwei Rechtsprobleme zu lösen: Zum einen stellte sich die Frage, auf welcher Basis eine Wohnfläche zu bestimmen ist. Auf der Basis der bisherigen BGH-Rechtsprechung ist die Wohnflächenverordnung für Mietverhältnisse, die ab dem 1.1.2004 geschlossen maßgeblich mit der Folge, dass die Flächen von Balkonen und Terrassen lediglich mit 25 % berücksichtigt werden. Nur bei älteren Mietverhältnissen, die bis Ende 2003 abgeschlossen wurden, gelten die §§ 42 bis 44 II. Berechnungsverordnung und somit eine hälftige Flächenanrechnung der Balkone. Dies solle nur dann nicht gelten, wenn es vor Ort üblich sein, die Wohnfläche anders zu berechnen. Davon ging das Landgericht Berlin in seiner Berufungsentscheidung.
Zum anderen war fraglich, ob die Kappungsgrenze auch dann von der im Mietvertrag vereinbarten Miete zu berechnen ist, wenn die Miete wegen einer Wohnflächenabweichung dauerhaft gemindert ist.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) kam im vorliegenden Fall zum Ergebnis, dass die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB nach der vertraglich vereinbarten Miete zu bestimmen und die die Wohnfläche aufgrund der Wohnflächenverordnung zu ermitteln sei. Infolgedessen stehe dem Mieter insbesondere wegen einer sich daraus ergebenen erheblichen Wohnflächenabweichung ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) zu.
Ausgangspunkt für die Mieterhöhung ("Ausgangsmiete") sei die vertraglich vereinbarte Miete, bei späteren Änderungen nach § 557 oder § 558 BGB ggf. die zuletzt vereinbarte Miete. Mietminderungen (§ 536 Abs. 1 BGB) bleiben bei der für die Berechnung der Kappungsgrenze maßgebenden Ausgangsmiete grundsätzlich unberücksichtigt. Dies gelte auch bei nicht unerheblichen Wohnflächenabweichungen und es komme es auf den Umstand, dass derartige Mängel unbehebbar sind, nicht an.
Darüber hinaus weiche vorliegend die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen um mehr als 10 % ab, so dass ein erheblicher Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB vorliege. Die in der Revisionsinstanz allein noch streitige Frage, ob der straßenseitige Balkon mit lediglich einem Viertel auf die Wohnfläche anzurechnen ist und dadurch eine Abweichung von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % (nämlich um 11,08 %) vorliegt, habe das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei bejaht. Nach der ständigen Senatsrechtsprechung sei der Begriff der "Wohnfläche" im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen und vorliegend aufgrund der im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses geltenden Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu ermitteln. Etwas anderes gelte nur dann, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beimessen oder ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist. Mit dem Begriff des ortsüblichen Berechnungsmodus ist, so der BGH weiter, eine bestehende örtliche Verkehrssitte zur Wohnflächenberechnung gemeint. Eine solche maßgebliche Verkehrssitte als eine die beteiligten Verkehrskreise untereinander verpflichtende Regel verlange, dass sie auf einer gleichmäßigen, einheitlichen und freiwilligen tatsächlichen Übung beruhe, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums für vergleichbare Geschäftsvorfälle gebildet habe und der eine einheitliche Auffassung sämtlicher beteiligten Kreise an dem betreffenden, gegebenenfalls räumlich beschränkten Geschäftsverkehr zu Grunde liege. Erforderlich sei somit, dass die Vorgehensweise bei Mietern und Vermietern Zustimmung gefunden hat.
Ein abweichender örtlich üblicher Berechnungsmodus als Grundlage der Wohnflächenermittlung komme folglich nur dann in Betracht, wenn sich eine Verkehrssitte zur Anwendung eines anderen Regelwerkes gebildet habe. Denn die Ermittlung der Wohnfläche kann sinnvollerweise nur aufgrund eines einheitlichen, in sich geschlossenen Regelwerks vorgenommen werden, weil anderenfalls Wertungswidersprüche zumindest möglich und sachgerechte Ergebnisse nicht sichergestellt sein.
Insofern reiche es nicht aus, dass ein erheblicher oder auch überwiegender Teil der Marktteilnehmer ein Regelwerk unzutreffend anwende oder verschiedene Regelwerke miteinander vermische. Ebenso wenig komme es darauf an, ob sich bezüglich der Berechnung einer Teilfläche eine bestimmte Übung der Mehrheit der Marktteilnehmer herausgebildet hat oder ob das zu dieser Frage eingeholte Gutachten nicht auf einer ausreichend repräsentativen Marktbefragung beruhte oder in den Fragebögen auf einen unzutreffenden Zeitraum abgestellt worden war.
In den vorstehend genannten Fällen bestehe vielmehr kein Anlass, von dem Grundsatz abzuweichen, dass (sofern die Parteien dem Begriff der Wohnfläche nicht im Einzelfall eine andere Bedeutung beigemessen haben) das Regelwerk - insgesamt - für die Berechnung der Wohnfläche maßgeblich ist, das im Zeitpunkt des Vertragsschlusses für den preisgebundenen Wohnraum anzuwenden war, hier mithin die Wohnflächenverordnung.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Die Entscheidung bringt Rechtsklarheit für die Anwender. Es dürfte in der Praxis kaum möglich sein, einen abweichenden ortsüblichen Berechnungsmodus nachzuweisen, so dass es allein auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages ankommt, ob die Wohnfläche nach der II. Berechnungsverordnung oder nach der Wohnflächenverordnung zu bestimmen ist. Dem Streit sollte ohnehin gänzlich dadurch aus dem Weg gegangen werden, indem im Mietvertrag überhaupt keine Angaben zur Wohnfläche gemacht werden, da sie schlicht nicht erforderlich sind.


BGH, Urteil vom 17.4.2019, AZ: VIII ZR 33/18

Amtlicher Leitsatz:
"a) Im Verfahren der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 BGB) bestimmt sich die der Berechnung der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) zu Grunde zu legende Ausgangsmiete auch im Falle einer Mietminderung wegen eines nicht behebbaren Mangels in Form nicht unerheblicher Wohnflächenabweichung (§ 536 Abs. 1 BGB) nach der vertraglich vereinbarten Miete.
b) Der Begriff der "Wohnfläche" ist im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses geltenden Bestimmun-gen auszulegen (Bestätigung von BGH, Urteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230 unter II 1 b aa; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624 Rn. 17; vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08, NJW 2009, 2295 Rn. 19).
c) Eine hiervon abweichende Berechnung erfolgt unter anderem dann, wenn ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich ist. Eine solche maßgebende Verkehrssitte setzt voraus, dass abweichend von den sonst anwendbaren Be-stimmungen - vorliegend der Wohnflächenverordnung - ein anderes Regelwerk, mithin die II. Berechnungsverordnung, die DIN 283 oder die DIN 277 insgesamt angewendet wird (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624)."

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