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Hessische Mietpreisbremsenverordnung unwirksam

BGH: Verordnung vom 27.11.2015 ist nichtig, weil sie nicht hinreichend begründet wurde

Der Fall:
Der Mieter bewohnt seit dem 3. Mai 2016 eine 65,40 m² große Wohnung in Frankfurt am Main. Es wurde eine monatliche Nettomiete von 810 € vereinbart. Mit Anwaltsschreiben vom 31. Oktober 2016 rügte der Mieter, dieser Betrag übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 %; im Hinblick auf die am 27. November 2015 in Kraft getretene Hessische Mietenbegrenzungsverordnung sei die Abrede über die Höhe der Miete daher insoweit unwirksam. Mit Anwaltsschreiben vom 15. November 2016 forderte der Mieter den Vermieter auf, ihm Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vertraglich vorgesehenen Miete maßgeblich seien. Ferner verlangte er die Rückerstattung der seiner Ansicht nach für den Monat November 2016 zu viel entrichteten Miete.

Das Problem:
Nach §§ 556d BGB darf die Miete bei der Wiedervermietung einer Wohnung nicht mehr als 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Diese Regelung gilt freilich nicht bundesweit, sondern die einzelnen Bundesländer sind ermächtigt, durch Verordnungen ("Mietpreisbremsenverordnung") erst die Gebiete festzulegen, in denen die Mietpreisbremse aufgrund eines angespannten Wohnungsmarktes gelten soll. Der Vermieter machte vorliegend geltend, dass die Miethöchstgrenze nicht überschritten sei. Zwar liege die Wohnung in einem durch die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung vom 17. November 2015 bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. An deren Vorgaben sei er jedoch nicht gebunden, da die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung formell nicht ordnungsgemäß erlassen worden und deshalb unwirksam sei, weil die Landesregierung als Ermächtigungsadressat ihrer Verpflichtung zur Begründung der Verordnung nicht nachgekommen sei.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) ist der Auffassung, dass die von den Vertragsparteien bei Mietbeginn getroffene Abrede über die Höhe der Miete nicht gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1 BGB teilweise unwirksam ist. Die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung sei nichtig, denn sie sei von ihrer gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage nicht gedeckt. Entgegen der gesetzlichen Vorgabe des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB habe die Landesregierung bei Inkrafttreten der Rechtsverordnung am 27. November 2015 keine Verordnungsbegründung bekannt gemacht. Die der Öffentlichkeit später - nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht vor dem Jahr 2017 - auf der Internetpräsenz des innerhalb der Landesregierung zuständigen Ministeriums zugänglich gemachte Verordnungsbegründung vermöge an der Unwirksamkeit nichts zu ändern.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Das Urteil hat über die Hessische Regelung hinaus Bedeutung, da nun auch der Bundesgerichtshof auf die bisherige Linie der verschiedenen instanzgerichtlichen Urteile einschwenkt. So hat für NRW bereits das Amtsgericht Köln am 15.2.2019 (208 C 188/18) entschieden, dass die Mietpreisbremsenverordnung für NRW vom 23.6.2015 ("Mietpreisbegrenzungsverordnung NRW") ebenfalls in Ermangelung einer ausreichenden Begründung nichtig sei. In Nordrhein-Westfalen wurde 2015 für die Festlegung der betroffenen Gebiete ein wissenschaftliches Institut aus Hamburg beauftragt. Dieses hat aus den landesweit verfügbaren statistischen Daten Indikatoren entwickelt, die geeignet sein sollten, die gesetzlichen Vorgaben des § 556d Abs. 2 BGB abzubilden. Am Ende wurden im Gutachten 22 Gemeinden benannt, die die Landesregierung auch alle in die Verordnung aufgenommen hat (u. a. auch Bonn, Köln, Sankt Augustin, Siegburg und Troisdorf). Entscheidend ist nun - und vom Amtsgericht Köln verneint - die Frage, ob und wie die Landesregierung die Verordnung tatsächlich hinreichend begründet hat. Unklar ist bereits, ob das gesamte Kabinett die Begründung beschlossen hat, wie formell wohl erforderlich. Eine Begründung eines Ministeriums genügt ebenso wenig wie die eines Fachinstituts. In diesem Zusammenhang ist es allerdings nur sehr schwer feststellbar und nachvollziehbar, wer was wann beschlossen und veröffentlicht hat. Soweit es überhaupt eine veröffentlichte Begründung gibt (vgl. die als pdf-Download angebotene Begründung https://www.mhkbg.nrw/themen/bau/wohnen/mieterschutz-und-wohnungsaufsicht), genügt diese nach zutreffender Auffassung des AG Köln inhaltlich nicht den Anforderungen an die gesetzliche Begründungspflicht, da darin zwar die Methodik aus dem Gutachten des beauftragten Instituts dargestellt wird, aber nicht deren konkrete Umsetzung. Insoweit könnte aus dieser Begründung niemand erkennen, warum eine Gemeinde nun tatsächlich aufgenommen wurde oder nicht. Ferner sei unklar, wer diese Begründung abgegeben hat oder gar beschlossen hat. Der Urheber der Begründung ist ebenfalls nicht auszumachen. Schwierigkeiten in Bezug auf die Recherche nach einer Begründung bereitet auch der Umstand, dass nach der Landtagswahl 2017 das ehemalige Ministerium für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr in das Ministerium für Wirtschaft, Energie, Industrie, Mittelstand und Handwerk und das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung NRW aufgeteilt wurde. Eine lückenlose Recherche ist damit schwierig. Aktuell (Stand: 5.8.2019) findet man auf der Seite dieses Ministeriums unter dem oben genannten Link immerhin drei pdf-Dateien, nämlich die Begründung der Verordnung, eine Kurzfassung des Gutachtens "Grundlagen für die Festlegung der Gebietskulisse einer Mietbegrenzungsverordnung" sowie das Gutachten "Grundlagen für die Festlegung der Gebietskulisse einer Mietbegrenzungsverordnung". Welche Dateien aber 2015 bei Erlass der Verordnung tatsächlich vom früher zuständigen Ministerium veröffentlicht wurden, ist jedenfalls "mit Bordmitteln" einer Internetrecherche nicht mehr nachvollziehbar. In der Kurzfassung des Gutachtens fehlen bereits die erforderlichen Daten für jede einzelne Stadt. Diese sind zwar in der veröffentlichen Langfassung enthalten, wann aber diese Unterlagen im Internet veröffentlicht wurden, bleibt diffus. Eine nachträgliche Veröffentlichung würde aber auf gar keinen Fall reichen, wie nun auch der BGH in seiner obigen Entscheidung festgestellt hat.
Das Urteil des AG Köln ist bisher (Stand 5.8.2019) nicht rechtskräftig; es läuft ein Berufungsverfahren vor dem LG Köln (6 S 57/19). Das Berufungsgericht muss klären, ob tatsächlich eine formell ordnungsgemäße Begründung der Landesregierung vorliegt. In diesem Zusammenhang käme es wohl maßgeblich darauf an, ob es genügt, dass eine Begründung durch bloße Verweisung (auf das Gutachten) zulässig ist - der BGH fordert hier nun eine amtliche Bekanntmachung der Verordnungsbegründung, die in zumutbarer Weise allgemein zugänglich sein müsste, was gegen eine Verweisung spräche - und dann müsste noch geklärt werden, wann genau was wo veröffentlicht wurde.


BGH, Urteil vom 17.7.2019, AZ: VIII ZR 130/18

Amtlicher Leitsatz:

"a) Die der jeweiligen Landesregierung obliegende gesetzliche Verpflichtung, den Erlass einer Rechtsverordnung, die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärken bestimmt, zu begründen (§ 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB), verfolgt in Anbetracht der mit der Gebietsbestimmung verbundenen Beschränkung der grundrechtlich geschützten Eigentumsfreiheit (Art. 14 Abs. 1 GG) den Zweck, die Verhältnismäßigkeit der Gebietsausweisung zu gewährleisten.
Mittels der Verordnungsbegründung soll die Entscheidung der jeweiligen Landesregierung insbesondere im Hinblick darauf nachvollziehbar gemacht werden, aufgrund welcher Tatsachen sie die von ihr ausgewiesenen Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmt hat und welche Begleitmaß-nahmen sie plant, um die Anspannung der Wohnungsmärkte zu beseitigen.

b) Eine im maßgeblichen Zeitpunkt des Inkrafttretens der Rechtsverordnung lediglich im Entwurfsstadium verbliebene Begründung wird weder dem Wort-laut des § 556b Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB noch dem Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses gerecht.

c) Der Zielrichtung des Begründungserfordernisses genügt es ebenfalls nicht, wenn der Verordnungsgeber die dem Begründungsgebot innewohnende Verpflichtung, die Verordnungsbegründung in zumutbarer Weise an allgemein zugänglicher Stelle amtlich bekannt zu machen, erst nach dem Inkrafttreten der Rechtsverordnung erfüllt.

d) Nach diesen Maßgaben ist die am 27. November 2015 in Kraft getretene Hessische Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne des § 556d Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (Hessische Mietenbegrenzungsverordnung) vom 17. November 2015 (GVBl. S. 397) nichtig, weil sie mit der gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage nicht vereinbar ist.

e) Der zur Unwirksamkeit der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung vom 17. November 2015 führende Begründungsmangel ist durch die nachträgliche Veröffentlichung der Verordnungsbegründung nicht rückwirkend geheilt worden."

 

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