Mietspiegel einer Nachbargemeinde kann taugliches Begründungsmittel einer Mieterhöhung sein

Gemeinden müssen aber vergleichbar sein

Der Fall:
Die Vermieterin begehrte von der Mieterin eines großen Anwesens in der Stadt Stein, die unmittelbar an das westliche Gemeindegebiet der Stadt Nürnberg angrenzt, die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die monatliche Nettokaltmiete betrug seit Mietbeginn im Jahr 2004 unverändert 3.000 €. Zur Begründung nahm die Vermieterin Bezug auf den dem Schreiben beigefügten Mietspiegel der Stadt Fürth.

Das Problem:
Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter zu erklären und zu begründen. In formeller Hinsicht muss es Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können.

Das Urteil:
Diese Voraussetzungen sind nach Auffassung des Bundesgerichtshof (BGH) bei dem hier streitigen Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin durch die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Fürth nicht erfüllt. Der Mietspiegel einer anderen Gemeinde sei gemäß § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB nur dann ein taugliches Mittel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens, wenn es sich um den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handele. Die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Fürth für die streitgegenständliche Wohnung in der Stadt Stein, für die kein Mietspiegel er-stellt worden ist, sei hier nicht ausreichend. Die Städte Stein und Fürth sind, so der BGH, keine vergleichbaren Gemeinden im Sinne von § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB. Maßgeblich bei der Beurteilung der Frage, ob eine Vergleichbarkeit zweier Gemeinden gegeben ist oder nicht, sei eine Gesamtbetrachtung aller Kriterien des jeweiligen Einzelfalls und deren anschließende Gewichtung und Abwägung. Bei der Frage, ob die Gemeinden vergleichbar seien, reiche die Behauptung des Vermieters, die Vergleichbarkeit sei nicht "offensichtlich unbegründet", nicht aus. Denn mit einem solchen Maßstab könnte der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen auch mit dem Mietspiegel einer nicht vergleichbaren Gemeinde begründen, solange die fehlende Vergleichbarkeit nicht "offensichtlich" ist, führt der BGH zur Begründung aus. Für eine dahingehende Absenkung der ohnehin nicht hohen Anforderungen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens bestehe kein Anlass.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Fehlende Mietspiegel sind oft ein großes Hindernis und zwar sowohl für Vermieter wie auch Mieter. Die Bezugnahme auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde stellt ein hohes Risiko dar, weil das Gericht über die Vergleichbarkeit nach einer nur schwer zu prognostizierenden Gesamtumstände des Einzelfalls entscheidet. Vermieter sind daher in Gemeinden, in denen es kein Mietspiegel gibt, bereits bei Vertragsabschluss gut beraten, vertragliche Mieterhöhungsmöglichkeiten wie eine Staffel- oder Indexmiete zu vereinbaren.


BGH, Urteil vom 21.8.2019, AZ: VIII ZR 255/18

 

Amtlicher Leitsatz:
"Zu den Anforderungen an die Vergleichbarkeit zweier Gemeinden, wenn der Vermieter zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auf den Mietspiegel der Nachbargemeinde Bezug nimmt."