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Mieter-Solvenz-Prüfung

Mieter-Solvenz-Pruefung

Wer neue Mieter sucht, sollte kein finanzielles Risiko eingehen.

 

 

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Der Vermieter muss den konkreten Spannenwert des Mietspiegelfelds bei einer Mieterhöhung nicht angeben - Oder: Wer lesen kann, ist klar im Vorteil!

BGH, Urteil vom 12.12.2007, AZ: VIII ZR 11/07

In dem entschiedenen Rechtsstreit verlangte der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Der Vermieter hatte zuvor in seinem Schreiben an den Mieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf den Berliner Mietspiegel verwiesen. Der (qualifizierte) Berliner Mietspiegel besteht aus einem Raster, das mit Buchstaben und Ziffern bezeichnet ist und in den jeweiligen Feldern Mietspannen ausweist. Der Vermieter hatte sich dabei auf ein konkretes Feld ("J 1") bezogen, ohne allerdings den dort genannten Mietspannenwert in seinem Schreiben anzugeben bzw. zu wiederholen. Der Mieter verweigerte seine Zustimmung mit der Begründung, das Mieterhöhungsverlangen sei bereits aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter neben dem Mietspiegelfeld auch den Mietspannenwert hätte angeben müssen. Das Erhöhungsverlangen sei in formeller Hinsicht nicht ausreichend begründet und damit unwirksam.

Nachdem sowohl das Amts- wie auch das Landgericht die Auffassung des Mieters teilten, erteilt der BGH dieser Meinung nun eine klare Absage. Es genügt danach, nur das Mietspiegelfeld zu benennen, ohne noch einmal den konkreten Mietspannenwert zu wiederholen. Der Mieter kann nämlich den Wert des genannten Feldes schlicht selbst aus dem Mietspiegel ablesen, um zu überprüfen, ob die geforderte neue Miete noch innerhalb der angegebenen Mietspanne liegt.

Da die Vorinstanzen die Klage bereits unter Hinweis auf den angeblichen formellen Fehler abgewiesen hatten, hat der BGH die Klage nun an das Landgericht zurückverwiesen, damit es prüfen kann, ob das Erhöhungsverlangen inhaltlich begründet ist.

Ursächlich für die fehlerhaften erstinstanzlichen Urteile dürfte ein BGH-Urteil vom 12.11.2003 gewesen sein, wonach das Gericht seinerzeit der Auffassung war, dass der Vermieter die im Mietspiegel ggf. genannten Spannenwerte in jedem Fall anzugeben habe. An dieser Rechtsprechung hält der BGH nunmehr ausdrücklich nicht mehr fest.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"a) Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qua-lifizierten Mietspiegel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, § 558d BGB) Bezug, so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen (§ 558a Abs. 1 und 3 BGB). Der Beifügung des Mietspiegels bedarf es nicht, sofern dieser allgemein zugänglich ist.

b) Enthält der Mietspiegel ein Raster von Feldern, in denen für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, so ist im Erhöhungsverlangen nur die genaue Angabe des - nach Auffassung des Vermieters - für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes erforderlich, um den Mieter (auch) auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen."

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