Auch keine Jahressperrfrist bei vereinbartem Modernisierungszuschlag

BGH, Urteil vom 18.07.2007, AZ: VIII ZR 285/06

Im Rahmen einer Mieterhöhung zur Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB muss der Vermieter die sog. "Jahressperrfrist" beachten. Danach darf ein Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Allerdings ist in § 558 Abs. 1 S. 3 BGB eine Ausnahme von diesem Grundsatz für Mieterhöhungen wegen einer Modernisierung und wegen veränderter Betriebskosten vorgesehen. Diese bleiben bei der Berechnung der Jahressperrfrist außer Betracht.

Vorliegend stritten nun Vermieter und Mieter um die Frage, ob eine einvernehmliche Mieterhöhung wegen einer Modernisierung, die nicht aufgrund eines förmlichen Mieterhöhungsverfahrens nach einer Modernisierung durch eine einseitige Vermietererklärung zustande kam, ebenfalls die Jahressperrfrist auslöst oder nicht.

Der BGH hat nun entschieden, dass eine vertragliche (zweiseitige) Mieterhöhung wegen einer Modernisierung die Jahressperrfrist nicht auslöst: Die "in § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB vorgesehene Ausnahme für Mieterhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB [gilt] auch für eine einvernehmliche Mieterhöhung wegen vom Vermieter durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen."

Zur Begründung verweist das Gericht auf den Sinn und Zweck der Regelung, wonach der Gesetzgeber die Modernisierung des Wohnungsbestandes privilegieren wollte. Aus diesem Grunde sollte eine Modernisierungsmieterhöhung nicht durch die Jahressperrfrist - und auch nicht durch die Kappungsgrenze - zum Teil wieder aufgehoben werden. Demnach könne es keinen Unterschied machen, ob der Vermieter sich nach durchgeführter Modernisierung einvernehmlich mit seinem Mieter auf einen Modernisierungszuschlag einige, oder ob er das in § 559 ff. BGB geregelte förmliche Mieterhöhungsverfahren durchführe. Entscheidend sei insoweit nur, "dass der Vermieter die wegen der Modernisierung vereinbarte Mieterhöhung in dieser Höhe auch einseitig nach § 559 BGB hätte durchsetzen können."

 


 

Weitere Fundstellen:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Bei der Berechnung der Jahresfrist nach § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind (im Anschluss an BGH, Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088).