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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel darf der Vermieter die Miete erhöhen

OLG Karlsruhe, Urteil vom 18.04.2007, AZ: 7 U 186/06 (nicht rechtskräftig)

Die vertragliche Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist allgemein üblich. Aufgrund der strengen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind indes einige Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erachtet worden. Die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen geht dann wieder auf den Vermieter über. Für den Vermieter stellt sich in solchen Fällen die Frage, ob er hierfür einen Ausgleich dadurch erlangen kann, dass er die Miete erhöht, ggf. auch über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.

In der Instanzgerichtsprechung der Amts- und Landgerichte sowie in der Literatur ist die Antwort höchst umstritten. Nunmehr gibt es erstmalig eine Entscheidung eines Oberlandesgerichts. Das OLG Karlsruhe kommt in seinem Urteil zum Ergebnis, dass der Vermieter einen Zuschlag für die Schönheitsreparaturen verlangen kann. Die Höhe sei mit 8,50 €/m² und Jahr zu bemessen. Es erteilt zugleich der Forderung eine Absage, wonach der Vermieter dem Mieter zunächst anbieten müsse, eine wirksame Schönheitsreparaturklausel zu vereinbaren, wenn der Vermieter die Unwirksamkeit seiner Vertragsklausel erkenne.

Zur Begründung führt das Gericht aus, dass die Ausführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter "Entgeltcharakter" habe (das entspricht auch der ständigen Rechtsprechung des BGH). Diese Arbeiten stellen also einen Teil der Miete und damit einen Teil der Gegenleistung für die Überlassung der Wohnung dar. Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter hat demnach eine unmittelbare Auswirkung auf die Miethöhe. Wenn jedoch die vertragliche Klausel unwirksam sei, müsse der Vermieter das Recht haben, die Miete entsprechend zu erhöhen.

Das Urteil des OLG Karlsruhe ist noch nicht rechtskräftig, da es wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zu entscheidenden Rechtsfrage die Revision zum BGH zugelassen hat. Dort wird der Rechtsstreit unter dem Aktenzeichen VIII ZR 188/07 geführt.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

  • NZM 2007, 481

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