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Mieter-Solvenz-Prüfung

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"Typengutachten" reicht zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens aus

BGH, Urteil vom 19.05.2010, AZ: VIII ZR 122/09

Der Vermieter kann vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung u. a. zur "Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete" verlangen, § 558 Abs. 1 BGB. Zur Begründung der "Ortsüblichkeit" kann nach § 558 a Abs. 2 BGB auch Bezug auf ein Sachverständigengutachten genommen werden. Dieses bezieht sich dann regelmäßig auf die konkrete Wohnung des Mieters.

Der BGH stellt nun klar, dass sich das Gutachten aber auch auf andere, nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen beziehen dürfe (sog. "Typengutachten"), also nicht bloß auf die konkrete Wohnung des Mieters. Die Begründung mit einem solchen Gutachten genüge den formellen Anforderungen, wenn das Gutachten dem Erhöhungsverlangen beigefügt werde und der Sachverständige hierin eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete trifft und die zu beurteilende Wohnung in das ortsübliche Preisgefüge einordnet. Die zur Begutachtung herangezogenen Vergleichswohnungen dürften sogar aus dem eigenen Bestand des Vermieters stammen, was für die hier klagende Vermieterin - eine größere Immobiliengesellschaft mit vielen eigenen vermieteten Wohnungen - aufgrund der Verfügbarkeit entsprechender Informationen über die Größe und die Ausstattung der Wohnungen vorteilhaft war.

Ob allerdings das Mieterhöhungsverlangen auch tatsächlich inhaltlich begründet ist oder nicht, muss das Gericht im Streitfall erst noch feststellen. Das Typengutachten ist nach der nunmehrigen Rechtsprechung zwar in formeller Hinsicht grundsätzlich als Begründungsmittel nun auch geeignet, was aber die entscheidende Streitfrage über die "wirkliche" Ortsüblichkeit der Miete ggf. nicht löst. Ggf. muss das Gericht hierüber ein eigenes Sachverständigengutachten einholen.

Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg weist zudem darauf hin, dass in Bonn ein qualifizierter Mietspiegel existiert. Selbst wenn das Erhöhungsverlangen auf ein Sachverständigengutachten gestützt wird, ist gem. § 558 a Abs. 3 BGB die entsprechende Einordnung im Bonner Mietspiegel dem Mieter im Erhöhungsverlangen "mitzuteilen". Gleiches gilt auch für andere Städte mit qualifzierten Mietspiegeln.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Zum Typengutachten siehe auch:

BGH, Beschluss vom 5.04.2011, AZ: VIII ZR 275/10

 

Amtlicher Leitsatz:

"Zur Erfüllung der formellen Anforderungen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens genügt auch die Beifügung eines sogenannten "Typengutachtens".

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