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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Wer neue Mieter sucht, sollte kein finanzielles Risiko eingehen.

 

 

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Keine übertriebenen Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung

BGH: Konkrete Angaben der zu erwartenden und die jeweiligen Einzelmaßnahmen betreffenden Energieeinsparungen bei "modernisierender Instandsetzung" nicht erforderlich

Der Fall:
Der Vermieterin hatte für einen bestimmten Zeitraum umfangreiche bauliche Maßnahmen (u. a. Austausch der Fenster und Balkontüren, Sanierung des Bades, Erneuerung der Heizung, Anbringen eines Wärmedämmverbundsystems an der Außenfassade sowie eine Dachsanierung) angekündigt. Das Ankündigungsschreiben enthielt die Angabe, dass durch die Maßnahmen eine Senkung des Wärmedurchgangskoeffizienten (sog. "U-Wert" mit dem der Wärmeverlust von innen nach außen durch ein Bauteil beschrieben wird) von 1,0 auf 0,2 erreicht wird. Nachdem der Mieter die Zustimmung verweigerte, verklagte die Vermieterin ihn auf Duldung der baulichen Maßnahmen.

Das Problem:
Das Landgericht hatte in der Berufungsinstanz den Anspruch der Vermieterin verneint, weil die Modernisierungsankündigung bezüglich des Dachs zu unbestimmt sei und eine unzureichend angekündigte Teilmaßnahme dazu führe, dass auch sämtliche übrigen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen nicht zu dulden seien.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) gab der Vermieterin nun Recht. Durch eine Modernisierungsankündigung sei der Mieter in die Lage zu versetzen, über die Geltendmachung etwaiger Gegenrechte zu entscheiden. Für diese Entscheidung müsse er wissen, ob es sich um eine Modernisierung (hier i. S. des § 555b Nr. 1 BGB eine energetische Modernisierung) handelt und die etwaigen positiven und negativen Folgen der Maßnahmen gegeneinander abwägen können. Zwar seien die Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung geringer als an das nachfolgende Mieterhöhungsverlangen. Der Mieter bedürfe aber geeigneter Informationen, um eventuell mithilfe von Sachverständigen zu überprüfen, ob infolge der Maßnahmen künftig nachhaltige Energieeinsparungen zu erzielen seien. In dem vorliegenden Fall erachtete es der BGH für ausreichend, wenn aus dem Gesamtzusammenhang der angekündigten Maßnahmen deutlich werde, dass bei einem bislang nicht isolierten oder wärmegedämmten Gebäude künftig durch die Isolierung der Gebäudehülle unter Bezugnahme auf anerkannte Pauschalwerte eine Senkung des Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) erreicht werde. Einer Differenzierung nach einzelnen Gewerken bedürfe es insoweit nicht. Des Weiteren wies der BGH darauf hin, dass bei einer Kombination aus verschiedenen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen ("modernisierende Instandsetzung"/"Instandmodernisierung") unter Angabe eines Zeitplans, der die Gesamtdauer der Maßnahmen nennt, das Entfallen einzelner Baumaßnahmen – anders als bei einem Gesamtkonzept, das einem Neubau gleichkommt – nicht dazu führe, dass der Mieter davon ausgehen könne, dass auch die übrigen Maßnahmen damit ebenso hinfällig seien.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Eine wirksame Modernisierungsankündigung gehört zu den schwierigsten Themen des Mietrechts, da der Mieter allein durch das Schreiben des Vermieters in die Lage versetzt werden muss zu prüfen, ob er die baulichen Maßnahmen des Vermieters dulden muss oder nicht. Mit einem solchen Schreiben sind mietrechtliche Laien in der Regel überfordert. Gelingt es dem Vermieter nicht, eine einvernehmliche Modernisierungsvereinbarung mit seinem Mieter zu treffen, sollte unbedingt fachlicher Rat bei einem Rechtsberater von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg in Anspruch genommen werden.


BGH, Urteil vom 18.12.2019, AZ: VIII ZR 332/18

 

Amtlicher Leitsatz:
"Zu den Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung."

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