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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Kein Wertersatz zugunsten des Vermieters nach Widerruf einer Modernisierungsvereinbarung

BGH entscheidet Einzelfall

Der Fall:
Die Vermieterin eines Mehrfamilienhauses hatte ihren Mietern 2009 eine Modernisierung angekündigt und zugleich die zu erwartende monatliche Modernisierungsmieterhöhung auf 76,60 Euro beziffert. Ein halbes Jahr später vereinbarten die Vermieterin und ein Mieter in der Wohnung des Mieters, dass der Mieter nach Beendigung der Modernisierungsmaßnahme eine monatliche Mieterhöhung in Höhe von 60 Euro schuldet. Diese zahlte der Mieter etwa zwei Jahre. Ende 2012 widerrief er die Vereinbarung und forderte die gezahlten Erhöhungsbeträge zurück.

Das Problem:
Nach dem Widerruf der Vereinbarung begehrte der Vermieter den gesetzlich vorgesehenen Wertersatzanspruch für den durch die Modernisierung zugunsten des Mieters eingetretenen Gebrauchsvorteil. Der Mieter lehnte diese faktische Modernisierungsmieterhöhung ab.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Vereinbarungen über Modernisierungsmieterhöhungen zwischen Mieter und Vermieter, die vor dem 13. Juni 2014 in der Wohnung des Mieters getroffen wurden, grundsätzlich widerrufen werden können. Zwar sehe das Gesetz dann eigentlich einen Wertersatzanspruch des Unternehmers (Vermieter) für die vom Verbraucher (Mieter) bis zur Ausübung seines Widerrufsrechts gezogenen Nutzungen vor. Einen Wertersatzanspruch für den durch die Modernisierung eingetretenen Gebrauchswertvorteil des Mieters stehe dem Vermieter jedoch dem Grunde nach nicht zu. Denn die im Bürgerlichen Gesetzbuch verankerten Regelungen dienten dem Schutz des Mieters. Von ihnen könne auch bei Rückabwicklung nach Ausübung des Widerrufsrechts nicht abgewichen werden.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Dieses Urteil hat nur in ganz bestimmten Konstellationen für Eigentümer, die mit einem Mieter eine Vereinbarung über eine Modernisierungsmieterhöhung getroffen haben, Auswirkungen. Zunächst muss geprüft werden, ob das gesetzliche Widerrufsrecht überhaupt entstanden ist. Dies hängt von einer ganzen Reihe von Voraussetzungen ab. So muss zunächst hinterfragt werden, ob der Mieter als Verbraucher und der Vermieter als Unternehmer einzustufen ist. Auch muss die Vereinbarung zur Modernisierungsmieterhöhung als Haustür- oder Fernabsatzgeschäft abgeschlossen worden sein. Darüber hinaus muss im konkreten Einzelfall untersucht werden, ob ein etwaiges gesetzliches Widerrufsrecht des Mieters durch Fristablauf bereits erloschen ist. Durch das Zusammenspiel all dieser Faktoren ist jeder Fall ein Einzelfall, der als solcher bewertet werden muss.


BGH, Urteil vom 17.5.2017, AZ: VIII ZR 29/16

Amtlicher Leitsatz:
"Wird die zwischen einem Vermieter und einem Mieter in einer Haustürsituation geschlossene Modernisierungsvereinbarung von dem Mieter wirksam widerrufen, schuldet der Mieter nicht allein schon wegen der durch die nachfolgende Modernisierungsmaßnahme eingetretenen Steigerung des bisherigen Wohnwerts einen Wertersatz in Gestalt einer nunmehr höheren Miete. Dazu bedarf es vielmehr einer - lediglich für die Zukunft wirkenden - Nachholung des gesetzlichen Verfahrens zur Mieterhöhung bei Modernisierung."

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