Nicht hinreichend verständliche und klare Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam

BGH, Urteil vom 26.09.2007, AZ: VIII ZR 143/06

Der Bundesgerichtshof setzt seine "unendliche Rechtsprechung" zu den Schönheitsreparaturen - erneut zu Lasten der Vermieter - fort. Nach dem Urteil vom 26.09.2007 hat der BGH entschieden, "dass auch eine Quotenabgeltungsklausel, die die Beachtung des tatsächlichen bzw. zu erwartenden Renovierungsbedarfs ermöglicht (Quotenabgeltungsklausel mit "flexibler" Abgeltungsquote) im Einzelfall deshalb unwirksam sein kann, weil sie dem durchschnittlichen Mieter nicht hinreichend klar und verständlich macht, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist, und damit gegen das in § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB normierte Transparenzgebot verstößt."

Dem Urteil lag ein Mietvertrag mit einer Klausel zu den Schönheitsreparaturen und einer Quotenabgeltungsklausel zugrunde. Die Schönheitsreparaturklausel an sich war nicht zu beanstanden, insbesondere handelte es sich um eine Klausel mit einem sog. "weichen" bzw. flexiblen Fristenplan. Von den üblichen Fristen von drei, fünf bzw. sieben Jahren konnte also abgewichen werden, wenn der Zustand der Räume eine Einhaltung dieser Fristen nicht erforderte.

Die streitgegenständliche Quotenklausel lautete sodann: "Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziff. 2 - 4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gem. Ziff. 2 bis 4, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereiterklärt oder die Kosten hierfür übernimmt. Die Höhe dieses Kostenansatzes wird anhand eines Kostenvoranschlags eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebes des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Ziff. 2 bis 4 festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen."

Man sollte also meinen, dass diese Klausel den Mieter keineswegs unangemessen benachteiligt, weil die bisherige Wohndauer ins Verhältnis zu setzen ist zu der Zeit, nach der bei Fortdauer des Mietverhältnisses voraussichtlich eine Renovierung erforderlich sein würde. Der Mieter hat hiernach nämlich die Möglichkeit, selbst bei einer tatsächlichen Mietzeit von beispielsweise 4 Jahren geltend zu machen, dass der konkrete Abnutzungsgrad dem einer fiktiven Wohndauer von nur zwei Jahren entspricht, so dass er nur eine Kostenquote von 2/5 (und nicht 4/5) für die Wohn- und Schlafräume zu tragen hat.

Der BGH rügt jedoch, dass die Klausel für einen "durchschnittlichen" Mieter nicht hinreichend verständlich sei. Dem Mieter solle nämlich nicht ersichtlich sein, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen sei, so dass die Klausel gegen das in § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB normierte Transparenzgebot verstoße. In der Klausel komme nicht deutlich genug zum Ausdruck, dass dem Mieter auch bei der Quotenberechnung der Einwand offen bleibe, er habe die Wohnung nur unterdurchschnittlich genutzt.

Entscheidend sei jedoch, dass der Mieter die Klausel auch so verstehen könne, dass er zu einer unangemessenen Kostentragung herangezogen werden könne, weil der Fristenzeitraum "bei der Berechnung der Quote nämlich auch in der Weise bestimmt werden [kann], dass zu der tatsächlichen Wohndauer des Mieters derjenige Zeitraum addiert wird, der sich ergibt, wenn man von der Regelfrist für die Renovierung die der Abnutzung durch den Mieter entsprechende fiktive Mietdauer abzieht".

Zur besseren Verständlichkeit bildet das Gericht ein Beispiel, bei dem die Regelfrist des Renovierungsintervalls fünf Jahre beträgt und der Mieter tatsächlich vier Jahre in der Wohnung gewohnt hat. Es führt sodann aus: "Hat der Mieter davon nach dem Abnutzungsgrad der Wohnung zwei Jahre abgewohnt, verbleibt eine Restlaufzeit von drei Jahren. Damit ergäbe sich ein Renovierungsintervall von sieben Jahren, wenn zur vierjährigen Mietzeit lediglich diese drei Jahre hinzugerechnet werden. Bei einer sich hieraus ergebenden Beteiligungsquote von 4/7 müsste der Mieter mehr als die Hälfte der Renovierungskosten tragen, obwohl er durch sein Wohnverhalten tatsächlich nur 2/5 des Renovierungsaufwands verursacht hat."

Richtig ist zwar, dass Formularmietverträge und dessen Klauseln grundsätzlich so auszulegen sind, dass Zweifel zu Lasten des Verwenders, also regelmäßig zu Lasten des Vermieters, gehen. Allerdings dürfte der BGH mit dieser Sichtweise die Verständnisfähigkeit eines "durchschnittlichen" Mieters doch auf ein sehr geringes Maß herabsetzen. Man muss schon sehr "um die Ecke" denken, um auf die Auslegung des BGHs zu kommen und es darf bezweifelt werden, dass auch nur ein "durchschnittlicher" Mieter auf ein solches Verständnis der Klausel gekommen wäre.

Vor diesem Hintergrund muss wohl eher konstatiert werden, dass der BGH die Klausel äußerst wirklichkeitsfremd ausgelegt hat und damit gerade nicht auf das Verständnis eines "durchschnittlichen" Mieters abgestellt hat.

Die gute Nachricht zuletzt: Der aktuelle Wohnraummietvertrag von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg e. V. ist von dieser Entscheidung nicht betroffen. Hierin ist eine "flexible Quotenabgeltungsklausel" mit konkreten Zahlen für die Berechnung enthalten. Diese lässt dem Mieter jedoch gleichwohl die Möglichkeit offen, einen geringeren Abnutzungsgrad nachzuweisen. Die Anforderungen, die der BGH in seiner Entscheidung an die Verständlichkeit gestellt hat, dürften damit erfüllt sein.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"In einem Mietvertrag über eine vom Vermieter renoviert überlassene Wohnung ist eine Formularklausel, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines Anteils an den Kosten für von ihm vorzunehmende, aber noch nicht fällige Schönheitsreparaturen verpflichtet, in ihrem sachlichen Regelungsgehalt nicht zu beanstanden, wenn sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung in der Weise ermöglicht, dass für die Berechnung der Quote das Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen maßgeblich ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde. Eine solche Klausel verstößt jedoch gegen das Transparenzgebot und ist deshalb wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn ihr Wortlaut für den Mieter nicht eindeutig erkennen lässt, dass die Abgeltungsquote in dieser Art und Weise zu berechnen ist, sondern dem Vermieter die Möglichkeit gibt, den Mieter auf-grund einer anderen Berechnungsweise, die ebenfalls vom Wortlaut der Klausel gedeckt ist, auf eine unangemessen hohe Quote in Anspruch zu nehmen."