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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Rauchen in der Wohnung kann den Mieter schadenersatzpflichtig machen

BGH, Urteil vom 05.03.2008, AZ: VIII ZR 37/07

Mit Urteil vom 05.03.2008 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Rauchen in Mietwohnungen vertragwidrig sein kann und u. U. Schadenersatzpflichten des Mieters begründet. Im vorliegenden Fall allerdings wies der BGH nun eine Schadenersatzklage der klagenden Vermieterin ab, weil es sich bei den Nikotinablagerungen auf der Tapete noch nicht um eine Verschlechterung der Wohnung gehandelt habe, sondern um eine vertragsgemäße Abnutzung der Wohnung, die ggf. im Wege von Schönheitsreparaturen zu beseitigen gewesen wäre (die aber der Mieter vorliegend wegen einer unwirksamen Klausel nicht zu tragen hatte).

Im Zuge der rechtlichen Problematik, dass in vielen Mietverträgen - aus verschiedenen Gründen - unwirksame Schönheitsreparaturklauseln vereinbart wurden, stellt sich für viele Vermieter nun die Frage, ob sie gleichwohl einen Anspruch auf Renovierung der Wohnung gegen den Mieter haben. Da der Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag voraussetzt, verbleibt nur ein gesetzlich geregelter Schadenersatzanspruch.

Der BGH hat nun die Abgrenzung, ob Nikotinablagerungen durch exzessives Rauchen in der Wohnung (noch) im Rahmen von Schönheitsreparaturen zu beseitigen sind oder (schon) einen "echten" (gesetzlichen) Schadenersatzanspruch des Vermieters begründet, dahingehend vorgenommen, dass auch das exzessive Rauchen in Wohnungen zunächst vertragsgemäß sei. Solange dann die Nikotinablagerungen im Rahmen von schlichten Schönheitsreparaturarbeiten (Tapezieren und Neuanstrich, Lackieren der Innentüren und -fenster) beseitigt werden können, handelt es sich auch rechtlich um bloße Schönheitsreparaturen. Solche Arbeiten schuldet der Mieter aber nur, wenn im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel enthalten ist.

Geht jedoch das Rauchen in einer Mietwohnung soweit, dass hierdurch eine Verschlechterung der Wohnung verursacht wird, weil über bloße Schönheitsreparaturarbeiten hinausgehende Instandsetzungsarbeiten vorgenommen werden müssen, schuldet der Mieter kraft Gesetzes Schadenersatz und zwar völlig unabhängig von der Frage, ob im Mietvertrag die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen wurden.

Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg e. V. empfiehlt daher, ggf. im Mietvertrag bei der Bezeichnung der Mietsache klarzustellen, dass eine "Nichtraucherwohnung" vermietet wird. Die Angabe im Mietvertrag "Nichtraucherwohnung" beschreibt dann den Vertragsgegenstand. Raucht der Mieter gleichwohl in der Wohnung, schuldet er Schadenersatz auch schon für die Nikotinablagerungen auf den Tapeten und nicht erst, wenn bspw. der Putz unter den Tapeten durch das Nikotin angegriffen wird, weil das Rauchen in der Wohnung dann eine nicht mehr vertragsgemäße und pflichtwidrige Nutzung darstellt.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht (Fortführung des Senatsurteils vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915)."

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