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Mieter-Solvenz-Prüfung

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BGH stärkt Vermieterrechte: Individualvertraglich vereinbarte Endrenovierung im Gewerbemietvertrag wirksam

BGH, Urteil vom 18.03.2009, AZ: XII ZR 200/06

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat festgestellt, dass in einem gewerblichen Mietvertrag eine zwischen den Vertragsparteien individuell ausgehandelte Endrenovierungsvereinbarung wirksam ist. Es besteht damit die Möglichkeit, einen Gewerbemieter zu einer vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Räume unabhängigen Endrenovierung zu verpflichten, wenn diese Vereinbarung das Ergebnis individueller Vertragsverhandlungen ist.

Eine Individualabrede liegt dann vor, wenn der Mietvertrag im Einzelnen zwischen den Vertragspartnern ausgehandelt wurde oder wenn der Vermieter dem Mieter zwar zunächst einen Formularmietvertrag vorlegt, die einzelnen Klauseln aber ernsthaft zur Disposition stellt und damit dem Mieter einen echten Einfluss auf die Vertragsgestaltung einräumt.

Sofern aber eine Endrenovierungsvereinbarung lediglich in einem Formularmietvertrag als sog. Allgemeine Geschäftsbedingung vom Vermieter einseitig vorgegeben wird, ist eine solche Regelung wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem. § 307 BGB unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 6.04.2005, AZ: XII ZR 308/02).

Bei der Vermietung von Wohnraum ist eine Formularklausel zur Übertragung einer Endrenovierungspflicht ebenfalls wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam (BGH, Urteil vom 12.09.2007, AZ: VIII ZR 316/06).

Etwas anderes könnte sich aber dann ergeben, wenn auch im Wohnraummietvertrag eine Endrenovierungsverpflichtung des Mieters in obigem Sinne individuell ausgehandelt wird. In der Praxis bestehen jedoch hohe Anforderungen an ein "Aushandeln" von Vertragsbestandteilen. "Aushandeln" ist nämlich mehr als ein bloßes "Verhandeln". Der Vermieter müsste demnach dem Mieter eine echte Gestaltungsfreiheit zur Wahrung der Mieterinteressen und damit eine reale Möglichkeit geben, den Inhalt des Vertrags tatsächlich zu beeinflussen. Dies ist in aller Regel spätestens in einem Mietprozess vom Vermieter von Wohnraum nur schwer zu beweisen, da der fertige Mietvertrag dem Mieter letztlich nur noch zur Unterschrift vorgelegt wird.

In Gewerberaummietverhältnissen hingegen gibt es nicht selten vor Vertragsabschluss umfangreiche Korrespondenz zwischen den Parteien, die auf ein echtes Aushandeln hindeutet, so dass es für den Vermieter ein "Aushandeln" in solchen Fällen leichter zu beweisen ist.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Zur Frage einer durch Individualabrede vereinbarten Endrenovierungsklausel in einem Mietvertrag über Gewerberäume."

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