Schönheitsreparaturklausel, wonach der Mieter "nicht erheblich von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf", ist unwirksam

BGH, Beschluss vom 11.9.2012, AZ: VIII ZR 237/11

Das Thema Schönheitsreparaturen ist für Vermieter nach wie vor ein unerfreuliches. Die gute Nachricht lautet zwar, dass die eigentlich vom Vermieter als Teil seiner Instandhaltungspflichten auszuführen Schönheitsreparaturen nach wie vor durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag auf die Mieter übertragen werden dürfen. Es kommt aber auf die genaue Formulierung der mietvertraglichen Klausel an. So darf der Mieter durch die Regelung nicht "unangemessen benachteiligt" werden und die Regelung muss für den Mieter verständlich sein, wie es das sog. "Transparenzgebot" vorschreibt (vgl. § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB).

Der Bundesgerichtshof (BGH) erachtete daher bereits vor einiger Zeit Klauseln für unwirksam, wonach der Mieter bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen dürfe. Es sei nicht klar, worauf sich die "Ausführungsart" beziehe und außerdem gebe es keinen Grund, dass der Mieter während der Mietzeit nicht nach seinen Vorstellungen dekorieren dürfe, selbst wenn dies von der "bisherigen Ausführungsart" abweiche (vgl. schon BGH, Urteil vom 28.3.2007 - VIII ZR 199/06).

In dem nun entschiedenen Fall war die Klausel im Mietvertrag nur unwesentlich anders formuliert, nämlich, dass der Mieter der Zustimmung des Vermieters bedürfe, wenn er von der bisherigen Ausführungsart "wesentlich" abweichen wolle. Der BGH kam zum Ergebnis, dass auch diese Klausel aufgrund seiner oben zitierten Rechtsprechung unwirksam sei. Die Einschränkung "wesentliche Abweichung" ändere daran nichts, da der Mieter z. B. schon dann die Genehmigung des Vermieters einholen müsse, wenn er während der Mietzeit die Wände in einer anderen Farbe streichen möchte. Ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters für eine solche Einschränkung der Gestaltungsfreiheit des Mieters bestehe nicht.

Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg empfiehlt im Hinblick auf die hohen Anforderungen an eine wirksame Schönheitsreparaturklausel nach wie vor, beim Neuabschluss von Mietverträgen unbedingt auf unsere aktuellen Mietverträge zurückzugreifen. Sie entsprechen den Anforderungen, die vom BGH an Schönheitsreparaturklauseln gestellt werden. Eigene Änderungen und/oder Ergänzungen im Mietvertrag Rund um das Thema Schönheitsreparaturen sollten ausschließlich nach Rücksprache mit uns erfolgen!

 


 

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