Eine Schönheitsreparaturklausel, wonach der Mieter "regelmäßig" nach Ablauf bestimmter Fristen renovieren muss, ist wirksam

BGH, Beschluss vom 20.3.2012, AZ: VIII ZR 192/11

Das Thema Schönheitsreparaturen ist für Vermieter ein äußerst unerfreuliches, da die Rechtsprechung des Bundesgerichtshof spätestens seit dessen Entscheidung zu den "starren Fristen" im Jahr 2004 in aller Regel zu Lasten der Vermieter ausfiel.

Seit der damaligen Entscheidung (BGH, Urt. v. 23.6.2004 - VIII ZR 361/03) vertritt das Gericht die Auffassung, dass der im Mietvertrag vereinbarten Fristenplan für die Ausführung von Schönheitsreparaturen so abgefasst sein muss, dass er nur den Charakter einer Richtlinie und einer unverbindlichen Orientierungshilfe habe, von der im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann. Dies müsse für den durchschnittlichen, verständigen Mieter erkennbar werden.

Auf dieser Grundlage hat der BGH flexible Fristenpläne für wirksam erachtet, wonach der Mieter "in der Regel" oder "im Allgemeinen" nach einem bestimmten Zeitablauf renovieren müsse. In dem vorliegenden Sachverhalt wurde allerdings der Begriff "regelmäßig" bei den Fristen für Schönheitsreparaturen verwendet. Danach sollten die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit "regelmäßig nach Ablauf" bestimmter, nach Art der Räume gestaffelter Fristen seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen auszuführen sein.

Der Mieter verweigerte die Arbeiten und berief sich auf ein Urteil des KG Berlin vom 22.5.2008 (8 U 205/07, in: NZM 2008, 643), wonach eine solche Klausel so zu lesen sei, dass der Mieter die Arbeiten spätestens nach Ablauf der vorgegebenen Fristen auszuführen habe.

Der BGH stellte nun klar, dass das Urteil des Kammergerichts rechtsfehlerhaft gewesen sei und verweist hierzu auf ein eigenes Urteil, wonach die Verwendung des Begriffs "regelmäßig" (statt "in der Regel" oder "im Allgemeinen") keinen starren Fristenplan beinhalte (so schon BGH, Urt. v. 26.9.2007 - VIII ZR 143/06). Die vom Vermieter verwendete Klausel sei daher wirksam und der Mieter müsse Schadenersatz wegen der nicht durchgeführten, aber geschuldeten Schönheitsreparaturen leisten.

 


 

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