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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Aufwendungsersatz für durchgeführte, aber nicht geschuldete Schönheitsreparaturen: Verjährung nach § 548 Abs. 2 BGB oder §§ 195, 199 BGB?

BGH, Beschluss vom 31.1.2012, AZ: VIII ZR 141/11

Nicht jede Rechtsfrage hat grundsätzliche Bedeutung, die die Zulassung der Revision rechtfertigt. In dem vorliegenden Rechtsstreit hatte das Landgericht mit Entscheidung vom 11.03.2011 die Revision zur Frage zugelassen, ob Ansprüche des Mieters aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen durchgeführter Schönheitsreparaturen oder Ersatzleistungen für eine solche vermeintliche Verpflichtung der kurzen Verjährung nach § 548 Abs. 2 BGB oder der Regelverjährung nach §§ 195, 199 BGB verjähren.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hätte diese Frage nun schlicht unter Hinweis auf sein Urteil vom 4.05.2011 (AZ: VIII ZR 195/10) dahingehend beantworten können, dass die kurze Verjährungsfrist gem. § 548 Abs. 2 BGB Anwendung findet. Das Gericht legte jedoch Wert auf saubere Rechtsanwendung und wies die Revision mit der Begründung zurück, dass auch bei Anwendung der längeren Regelverjährung in dem konkreten Fall die Verjährung eingetreten sei, so dass es auf die Beantwortung der gestellten Frage nicht ankäme. 

Maßgeblich sei nämlich insoweit für den Beginn der Regelverjährung, dass der Mieter seinen Anspruch kannte oder grob fahrlässig nicht kannte (vgl. § 199 Abs. 1 BGB). Hinsichtlich der Kenntniserlangung sei aber nicht erst auf das Urteil des BGH vom 27.5.2009 (VIII ZR 302/07) abzustellen, sondern bereits auf das das Urteil vom 23.6.2004 (VIII ZR 361/03). In diesem Urteil hatte der BGH die Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen festgestellt. Deswegen habe es bereits seit diesem Zeitpunkt nahegelegen, dass dem Mieter Ersatzansprüche zustehen können, wenn er in Unkenntnis der Rechtslage trotzdem Schönheitsreparaturen durchgeführt habe.

Insofern begann die Verjährung in dem konkreten Fall schon am 31.12.2004 zu laufen, so dass auch bei Anwendung der Regelverjährungsvorschriften die Verjährung spätestens mit Ablauf des 31.12.2007 eintrat.

vgl.nun  auch Urteil vom 20.6.2012 - VIII ZR 12/12: § 548 Abs. 2 BGB gilt bei sämtlichen Ansprüchen, die der Mieter wegen der Durchführung von Schönheitsreparaturen gegen den Vermieter erhebt!

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

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