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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Kein Anspruch auf Aufwendungsersatz für ersparte Schönheitsreparaturen, wenn der Vermieter zunächst geplante Umbaumaßnahmen letztlich doch nicht durchführt

BGH, Urteil vom 12.2.2014, AZ: XII ZR 76/13

Der Fall:
Ein (gewerblicher) Vermieter hatte mit seinem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen für das Ende des Mietverhältnisses vereinbart. Kurz vor Ende der vereinbarten Mietdauer teilte der Vermieter dem Mieter mit, er habe kein Interesse an der Ausführung von Schönheitsreparaturen, da er das Objekt vor der Neuvermietung grundlegend selbst umbauen und sanieren wolle. Er werde daher an Stelle der geschuldeten Schönheitsreparaturen den hierfür noch zu ermittelnden Geldbetrag einfordern. Zu einer Neuvermietung kam es jedoch in der Folge nicht und der Vermieter verkaufte das Objekt, ohne zuvor Umbaumaßnahmen durchgeführt zu haben.

Das Problem:
Die tatsächliche Ausführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter ist widersinnig, wenn dessen Arbeiten anschließend umgehend wieder durch Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen des Vermieters zerstört würden. In der Rechtsprechung ist daher anerkannt, dass dem Vermieter im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ein Anspruch auf Geldersatz für vom Mieter geschuldete und nicht erbrachte Reparatur- und Instandsetzungsmaßnahmen zustehen kann, wenn dieser bei Auszug die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen nicht ausführt, weil der Vermieter die Mieträume anschließend umbauen will und der Mietvertrag für diesen Fall keine ausdrückliche Regelung enthält (vgl. schon BGH, Urteil vom 20.10.2004 - VIII ZR 378/03). Der Mieter wendete vorliegend jedoch ein, dass diese Rechtsprechung nicht auf Fälle wie den vorliegenden übertragbar sei, wenn der Vermieter entgegen einer im Zeitpunkt der Fälligkeit der Renovierungsarbeiten (z. B. Rückgabe der Mietsache) geäußerten Absicht von einem Umbau der Mietsache letztlich absieht.

Das Urteil:
Der BGH gab dem Mieter nun recht und weist auf das Fehlen einer Regelungslücke hin, also einer planwidrigen Unvollständigkeit der Bestimmungen im Mietvertrag. Die Situation, dass die Schönheitsreparaturen des Mieters unsinnig wären, wenn der Vermieter anschließend tatsächlich Umbaumaßnahmen durchführt, sei nicht mit der vergleichbar, wenn der Vermieter die zunächst beabsichtigten Umbaumaßnahmen später nicht durchführt. Der Vermieter müsse sich dann vielmehr an den getroffenen vertraglichen Vereinbarungen festhalten lassen, die in diesem Fall ja nicht sinnlos geworden sind: Er hat also nach wie vor "nur" einen primären Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen. Der Vermieter bekomme daher nur dann einen - sekundären - Anspruch auf Geld, wenn er den Mieter zuvor erfolglos zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgefordert hat (Leistungsaufforderung gem. § 281 Abs. 1 BGB). Die hierfür erforderliche Leistungsaufforderung des Vermieters gegenüber dem Mieter sei in dem vorliegenden Fall aber zu keinem Zeitpunkt erfolgt. Vielmehr habe der Vermieter stets nur die Zahlung von Geld verlangt, so dass die Voraussetzungen eines auf Geld gerichteten Schadenersatzanspruchs gem. §§ 280, 281 BGB nicht vorliegen würden.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Das Urteil ist auf der Grundlage der bisherigen BGH-Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen konsequent. Es zeigt zudem einen ganz typischen Fehler vieler Vermieter auf, die ihre Mieter auf Zahlung von Schadenersatz in Anspruch nehmen, obwohl die Voraussetzungen eines auf Geld gerichteten Schadenersatzanspruchs nicht vorliegen. Es mag für juristische Laien oft nur schwer verständlich sein, dass der Mieter zunächst Arbeit schuldet, nämlich die Erledigung der Schönheitsreparaturen in der Wohnung im Sinne einer malermäßigen Instandsetzung. Aber dieser "primäre" Anspruch des Vermieters geht erst dann in einen auf Zahlung von Geld gerichteten Anspruch über, wenn der Vermieter den Mieter erfolglos zur Erledigung dieser Arbeiten unter angemessener Fristsetzung aufgefordert hat. Diese sog. Leistungsaufforderung muss auch sehr konkret und detailliert erfolgen, um wirksam zu sein. Wir empfehlen unseren Mitgliedern daher dringend, in solchen Fällen unsere Hilfe in Anspruch zu nehmen und sich umfassend beraten zu lassen, um keine Fehler zu machen und erhebliche wirtschaftliche Nachteile zu vermeiden.


Fundstelle:
Urteil im Wortlaut auf der Homepage des BGH

Amtlicher Leitsatz:
Allein die Absicht des Vermieters, nach Beendigung des Mietverhältnisses Umbaumaßnahmen in den Mieträumen durchzuführen, genügt nicht, um im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der vertraglichen Verpflichtung des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen und Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen, einen Ausgleichsanspruch in Geld treten zu lassen. Ein solcher Ausgleichsanspruch setzt voraus, dass die Mieträume tatsächlich umgebaut werden (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 151, 53 = NJW 2002, 2383).

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