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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Rückgabe in "bezugsfertigem Zustand" bedeutet keine (versteckte) Endrenovierungsverpflichtung des Mieters

BGH, Urteil vom 12.3.2014, AZ: XII ZR 108/13

Der Fall:
In einem gewerblichen Mietvertrag vereinbarten die Parteien, dass der Mieter in einem Turnus von drei Jahren Schönheitsreparaturen auszuführen hatte. Die Formulierung im Mietvertrag war dabei so gewählt, dass der Turnus nicht verbindlich, sondern im Sinne eines "weichen" Fristenplans zu verstehen war. Darüber hinaus war der Mieter verpflichtet, das Mietobjekt "bei Beendigung des Mietverhältnisses in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben." Am Ende der Vertragszeit von fünf Jahren, während der der Mieter keinerlei Schönheitsreparaturen ausführte, verweigerte der Mieter die Schönheitsreparaturen unter Hinweis auf den "Summierungseffekt", wonach sowohl die Regelung zu den laufenden Schönheitsreparaturen wie auch zur Endrenovierung unwirksam sei.

Das Problem:
Schönheitsreparaturen können abweichend von der gesetzlichen Regelung auf den Mieter übertragen werden. Die entsprechenden Regelungen im Mietvertrag müssen dabei bestimmte Voraussetzungen einhalten. Allerdings können zwei für sich genommene Regelungen in der Summe unwirksam werden ("Summierungseffekt"), etwa wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Mietzeit verpflichtet ist und zusätzlich auch noch Schönheitsreparaturen am Ende der Mietzeit auszuführen hat. Beide Klauseln können für sich genommen wirksam sein. Treffen sie aber zusammen, benachteiligt die Gesamtregelung den Mieter unangemessen und beide Klauseln sind unwirksam, so dass der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen schuldet. In dem vorliegenden Fall war die Schönheitsreparaturklausel wirksam. Der Mieter machte jedoch geltend, dass die Regelung, wonach die Mietsache bei Beendigung in "bezugsfertigem Zustand zurückzugeben" sei, eine verkappte Endrenovierungsklausel sei, so dass wegen des Summierungseffekts beide Regelungen insgesamt unwirksam seien.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) verurteilte den Mieter nunmehr zur Zahlung von Schadenersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen. Das Gericht bestätigte seine ältere Rechtsprechung (vgl. BGH, Urteil vom 10.7.1991 - XII ZR 105/90), dass die Regelung "Rückgabe in bezugsfertigem Zustand" keine versteckte Endrenovierungsklausel sei und erteilte anders lautenden Stimmen in der juristischen Literatur eine Absage. Damit der Mieter diese Verpflichtung erfüllt, schulde er nicht grundsätzlich eine umfassende Renovierung. Ausreichend sei vielmehr, wenn er die Mieträume in einem Erhaltungszustand zurückgebe, die es dem Vermieter ermögliche, einem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Nur wenn die Räume diesen Anforderungen nicht genügen, etwa weil der Mieter während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, die letzten Schönheitsreparaturen lange zurückliegen oder sich die Mieträume aufgrund übermäßig starker Abnutzung trotz durchgeführter Schönheitsreparaturen nicht in einem zur Weitervermietung geeigneten Zustand befinden, hat der Mieter bei seinem Auszug Renovierungsarbeiten zu erbringen. Dies folge jedoch bereits aus der Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn es der Erhaltungszustand der Mieträume erfordere. Damit erfahre der Mieter durch die Regelung, die Mieträume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, jedoch keine zusätzliche Belastung.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Es gibt selten Anlass für Vermieter, sich über ein BGH-Urteil zum Thema Schönheitsreparaturen zu freuen. Zu häufig hat das Gericht in dem vergangenen Jahrzehnt Schönheitsreparaturklauseln kassiert und dazu beizutragen, dass viele Mieter landläufig davon ausgehen, sie müssten grundsätzlich keine Schönheitsreparaturen mehr ausführen. Insofern ist dieses Urteil erfreulich, da es zum einen in Erinnerung ruft, dass Schönheitsreparaturen sehr wohl auf den Mieter wirksam übertragen werden können und zum anderen einem allzu engen Verständnis des Begriffs "bezugsfertiger Zustand" eine Absage erteilt. "Bezugsfertig" ist eben gerade nicht "frisch renoviert", sondern erheblich weniger. Ein erfreulicher Lichtblick am dunklen Himmel der Schönheitsreparaturproblematik.


Fundstelle:
Urteil im Wortlaut auf der Homepage des BGH

Amtlicher Leitsatz:
"Wird in einem Formularmietvertrag über gewerblich genutzte Räume der Mieter neben der bedarfsabhängigen Vornahme von Schönheitsreparaturen auch dazu verpflichtet, die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem "bezugsfertigen Zustand" zurückzugeben, ergibt sich daraus kein Summierungseffekt, der zur Unwirksamkeit der beiden Klauseln führt."

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