Bei entsprechender Regelung im Mietvertrag kann der Mieter einen Anspruch auf Bezahlung selbst durchgeführter Schönheitsreparaturen haben

BGH, Urteil vom 3.12.2014, AZ: VIII ZR 224/13

Der Fall:
In dem Mietvertrag einer ehemals preisgebundenen Wohnung war Folgendes vereinbart:

"§ 11
1. Die Kosten der Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung werden vom Vermieter getragen.
2. Umfang und Ausführung der Schönheitsreparaturen erfolgt im Rahmen der hierfür nach den Vorschriften gem. § 28 Abs. 4 der 2. Berechnungsverordnung vorgesehenen Kostenansätze.
3. Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist."

In einer Zusatzvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter war zudem bestimmt:

"In Ergänzung von § 11 Ziff. 2 des mit Ihnen abgeschlossenen Mietvertrages wird hiermit vereinbart, dass der Mieter nach Durchführung von Schönheitsreparaturen, die durch normale Abnutzung notwendig wurden, Anspruch auf Auszahlung des hierfür in der Miete vorgesehenen Betrages gemäß den jeweils gültigen Berechnungsverordnungen hat.
Als Abrechnungsmodus wird eine Zeitspanne von 5 Jahren angesetzt."

Der Mieter informierte den Mieter Anfang 2012 darüber, dass er die Schönheitsreparaturen künftig selbst ausführen werde. Der Vermieter lehnte dies ab und kündigte an, die Wohnung nach Ablauf von mindestens fünf Jahren seit den letzten Schönheitsreparaturen selbst zu renovieren. Im Mai 2012 teilte der Mieter dem Vermieter mit, die Wohnung sei jetzt renoviert, und verlangte - entsprechend den Berechnungsvorgaben in der Zusatzvereinbarung - die Zahlung von 2.440,78 € und stützte sich darauf, dass Renovierungsbedarf bestanden habe und es seien alle Wände, Decken, Türen und Heizkörper fachgerecht gestrichen worden.

Das Problem:
Fraglich war, ob dem Zahlungsanspruch des Mieters die Ankündigung des Vermieter entgegen stand, dass er die notwendigen Schönheitsreparaturen selbst ausführen wolle.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) gab nun dem Mieter recht. Der auf § 11 Ziffer 3 des Formularmietvertrags in Verbindung mit der Zusatzvereinbarung gestützte Zahlungsanspruch setze eine Zustimmung des Vermieters zur Ausführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter nicht voraus, sondern erfordere lediglich, dass der Mieter fällige Schönheitsreparaturen sach- und fachgerecht vorgenommen habe. Dem Zahlungsanspruch stehe daher nicht entgegen, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen selbst durchführen wollte und dies dem Mieter auch vorher mitgeteilt hatte. Für diese Auslegung der Klausel spreche sowohl der Wortlaut der Klausel als auch eine Abwägung der berechtigten beiderseitigen Interessen. Denn die Klausel biete dem Mieter einen Anreiz, die Schönheitsreparaturen (kostengünstig) in Eigenarbeit durchzuführen und dafür die "angesparten" Beträge, die den eigenen Aufwand im Einzelfall übersteigen können, ausgezahlt zu erhalten. Für den Vermieter habe die Klausel den Vorteil, dass er bei Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter eigenen Aufwand für die Planung und Abstimmung der Arbeiten mit dem Mieter erspare und das Risiko mangelhafter Ausführung beim Mieter liege, der die Auszahlung nur erhalte, wenn infolge normaler Abnutzung erforderliche Schönheitsreparaturen durch den Mieter fachgerecht ausgeführt worden sind.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Die vorliegende Fallgestaltung kommt wohl in der Praxis nicht mehr sehr häufig vor und betrifft oftmals Mietverhältnisse im ehemals preisgebunden Wohnraum ("Sozialbauwohnung"). Sofern jedoch eine entsprechende Regelung im Mietvertrag enthalten ist, ist sie wirksam und der Mieter darf die Schönheitsreparaturen selbst durchführen und er erhält hierfür ggf. einen höheren Kostenersatz als die tatsächlich angefallenen Kosten.


Fundstelle:
Urteil im Wortlaut auf der Homepage des BGH

Amtlicher Leitsatz:
"Die in einem Formularmietvertrag über eine (damals) preisgebundene Wohnung, bei dem der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat und hierfür ein Zuschlag zur Kostenmiete gemäß § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung vorgesehen ist, enthaltene Klausel
"Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist."
berechtigt den Mieter, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen und anschließend die Auszahlung der "angesparten" Beträge zu verlangen."