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BGH: Pflicht zu Schönheitsreparaturen setzt zu Mietbeginn renovierte Wohnung voraus

Der BGH hat seine fast 30 Jahre alte Rechtsprechung zur Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundlegend geändert. Bisher setzte eine wirksame Regelung nicht voraus, dass die Wohnung zu Vertragsbeginn frisch renoviert war. Dies sieht der BGH nun mit seinem Urteil vom 18.3.2015 anders und hält die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert übergebener Wohnung für unwirksam.

Der Fall:
Der BGH hatte drei verschiedene Fälle zu beurteilen:
Im Verfahren VIII ZR 185/14 enthielt der Mietvertrag eine an sich wirksame Schönheitsreparaturklausel. Zu Mietbeginn waren jedoch unstreitig in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich. Der Mieter verweigerte bei Auszug die fälligen Schönheitsreparaturen, so dass der Vermieter ihn auf Schadenersatz verklagte.
Im Verfahren VIII ZR 242/13 war die Konstellation ganz ähnlich. Nur war hier zwischen den Parteien streitig, ob die Wohnung zu Vertragsbeginn renoviert oder unrenoviert gewesen ist. Ferner stritten die Parteien hier auch über die Zahlung eines Abgeltungsbetrages aus einer sog. Quotenklausel, die dem Vermieter einen anteiligen Kostenausgleich zusprach für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters noch nicht fällig sein sollten.
Schließlich stritten Vermieter und Mieter im Verfahren VIII ZR 21/13 um die Folgen, wenn die Schönheitsreparaturen (nur) zum Teil auf sog. "starre" Fristen abstellt.

Das Problem:
Schönheitsreparaturen betreffen die malermäßige Instandsetzung der Wohnung und sind grundsätzlich Sache des Vermieters. Sie sind Teil seiner gesetzlichen Instandhaltungsverpflichtung. Mit einer wirksamen Vereinbarung im Mietvertrag kann der Vermieter jedoch seine Pflicht auf den Mieter übertragen. In den vergangenen Jahren hat der BGH hierzu bereits viele Voraussetzungen an eine wirksame Vertragsklausel aufgestellt. Es war jedoch aufgrund eines Rechtsentscheides vom 1.7.1987 (AZ: VIII ARZ 143/06) unstreitig, dass eine zu Mietbeginn frisch renoviert übergebene Wohnung gerade keine Voraussetzung für eine wirksame Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei.
Ferner hat der BGH die Quotenklauseln bislang in vielen Entscheidungen für grundsätzlich zulässig erachtet und lediglich bestimmte Anforderungen an die Formulierung aufgestellt.

Das Urteil:
Der BGH hat nunmehr seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung auf den Mieter übertragen werden könne. Ferner hält er auch an seinen früheren Entscheidungen zur grundsätzlichen Wirksamkeit von Quotenklauseln nicht mehr fest. Maßgeblich sei, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichten werden dürfe. Zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung könne er daher nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind.
Im Verfahren VIII ZR 185/14 wies der BGH somit die Schadenersatzklage des Vermieters ab, da die Wohnung zu Vertragsbeginn teilweise renovierungsbedürftig war.
Im Verfahren VIII ZR 242/13 verwies der BGH den Rechtsstreit an die Vorinstanz zurück. Dort muss das Landgericht nun klären, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert überlassen worden ist. Dabei komme es letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelten. Darüber hinaus stellt der BGH klar, dass Quotenklauseln grundsätzlich unwirksam seien, weil der auf den Mieter entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden könne.
Schließlich machte der BGH im Verfahren VIII ZR 21/13 noch einmal deutlich, dass ein auch nur teilweise "starrer" Fristenplan die Gesamtregelung unwirksam mache.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Die Entscheidungen des BGH waren nach dem Hinweisbeschluss vom 22.1.2014 (VIII ZR 352/12) sämtlich zu erwarten, um nicht zu sagen: zu befürchten. Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg hat bereits in der Folge des Hinweisbeschlusses seine Mietverträge geändert und der Rechtsprechung des BGH im Voraus angepasst. Für die Praxis ist nun wichtig, dass Vermieter wissen, dass sie vom Mieter in keinem Fall mehr Schönheitsreparaturen beanspruchen können, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn unrenoviert gewesen ist. Dies gilt unabhängig von dem Wortlaut der verwendeten Klausel. Auch bekommen Vermieter keinen finanziellen Ausgleich mehr durch die Quotenklausel, wenn der Mieter vor Ablauf des vereinbarten Fristenplans auszieht. Daher sollten die betroffenen Vermieter ggf. finanzielle Rückstellungen treffen. Bei einer Neuvermietung gibt es nun nur noch wenige Optionen für Vermieter: Entweder sie renovieren die Wohnung vollständig vor Einzug und hoffen, dass die Mieter lange genug in der Wohnung wohnen (mindestens fünf Jahre), damit sie renovieren müssen oder sich der finanzielle Renovierungsaufwand über die lange Mietzeit rechnet. Das "Einpreisen" von Schönheitsreparaturen in die Miethöhe wird allerdings mit Inkrafttreten der "Mietpreisbremse" auch unmöglich gemacht. Insofern bleibt vielen Vermieter wohl nur, die Wohnung unrenoviert zu vermieten und die "Macht des Faktischen" wirken zu lassen: Der Mieter wird schon renovieren, wenn ihm der Zustand der Wohnung nicht gefällt und zwar ganz gleich, was hierzu im Mietvertrag steht. Dies geht freilich nur, wenn der Markt die Vermietung einer unrenovierten Wohnung erlaubt…


BGH, Urteile vom 18.3.2015, AZ: VIII 185/14, VIII ZR 242/13 und VIII ZR 21/13

Fundstelle:
Urteil VIII ZR 185/14 im Wortlaut auf der Homepage
des BGH
Urteil VIII ZR 21/13 im Wortlaut auf der Homepage des BGH


Amtlicher Leitsatz VIII ZR 185/14:
"a) Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovie-rungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (insoweit Aufgabe von BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253).
b) Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.
c) Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt die Beurteilung, ob eine Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände.
d) Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Woh-nung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung trifft den Vermieter."

 

Amtlicher Leitsatz VIII ZR 21/13
"Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist, soweit sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt ist, eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht mit der Folge, dass die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser einheitlichen Rechtspflicht betreffenden Formularbestimmung in der gebotenen Gesamtschau der Regelung zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führt. Dies gilt auch, wenn die inhaltliche Ausgestaltung der einheitlichen Rechtspflicht in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln des Mietvertrags geregelt ist (Bestätigung von BGH, Urteil vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09, NJW 2010, 674 Rn. 14)."

 

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