Keine doppelte Ausführung von Schönheitsreparaturen

Ein Mieter, der im Vertrauen auf eine wirksame Schönheitsreparaturklausel entsprechende Arbeiten durchführt, hat keinen Anspruch auf erneute Ausführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter, wenn die Arbeiten teilweise mangelhaft waren und sich herausstellt, dass die Regelung im Mietvertrag unwirksam war.

Der Fall:
Ein Mieter führte in seiner Wohnung Schönheitsreparaturen durch, weil er sich hierzu aufgrund einer entsprechenden Regelung im Mietvertrag verpflichtet fühlte. Die von ihm selbst ausgeführten Arbeiten wiesen kleinere handwerkliche Mängel (erkennbare Nahtstellen der Tapeten, teilweise vorhandene "Tropfnasen" beim Anstrich von Heizkörpern und Türen etc.) auf. Nachdem der Mieter rechtlich beraten feststellte, dass die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam ist, begehrte er nun vom Vermieter die erneute Ausführung von Schönheitsreparaturen.

Das Problem:
Schönheitsreparaturen betreffen die malermäßige Instandsetzung der Wohnung im Innern und sind Teil der eigentlich vom Vermieter geschuldeten Instandhaltung der Wohnung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Verpflichtung zur Ausführung entsprechender Arbeiten können durch eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden ("Schönheitsreparaturklausel"). Ist die Klausel im Mietvertrag, gleich aus welchen Gründen, unwirksam, verbleibt es grundsätzlich bei der Verpflichtung des Vermieters. Führt nun der Mieter in der Annahme einer eigenen Verpflichtung Schönheitsreparaturen aus, entstehen Aufwendungsersatzansprüche zu seinen Gunsten gegen den Vermieter. In dem vorliegenden Fall begehrte der Mieter aber keinen Kostenersatz, sondern die erneute Ausführung der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter, weil seine eigenen Arbeiten nicht fachgerecht ausgeführt worden waren.

Das Urteil:
Der BGH weist mit seinem Beschluss darauf hin, dass es dem Mieter nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt sei, die Erforderlichkeit erneuter Schönheitsreparaturen darauf zu stützen, dass die von ihm selbst ausgeführten Arbeiten kleinere handwerkliche Mängel aufweisen. Auch sei das Landgericht in der Vorinstanz nicht gehalten gewesen, durch ein Sachverständigengutachten prüfen zu lassen, ob die Schönheitsreparaturen wegen altersbedingter Abnutzung der Dekoration erforderlich waren. Es genüge vielmehr, dass das Gericht eine Einschätzung in einer umfangreichen und detailliert protokollierten Einnahme des Augenscheins gewonnen hatte.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Manchmal siegt doch die Gerechtigkeit - oder das, was wohl viele Menschen als gerecht empfinden würden. Dies ist beim Thema Schönheitsreparaturen wahrlich selten und die Bemühung des Rechtsgrundsatzes von "Treu und Glauben" zeigt, dass eine gesetzliche Regelung von Schönheitsreparaturen dringend notwendig ist.


BGH, Beschluss vom 17.3.2015, AZ: VIII ZR 251/14

Fundstelle:
Beschluss im Wortlaut auf der Homepage des BGH