Keine Ausführung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis

Schuldet der Mieter Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis nach der entsprechenden vertraglichen Regelung nur zur Beseitigung oder Vermeidung "nachhaltiger Schäden an der Substanz der Mieträume", hat der Vermieter auch nur bei Vorliegen dieser Voraussetzungen einen Anspruch auf Durchführung der Arbeiten

Der Fall:
Der Vermieter begehrte vom Mieter die Zahlung eines Vorschusses, um die nach seiner Auffassung fälligen Schönheitsreparaturen während der Fortdauer des Mietverhältnisses in der Wohnung des Mieter durchführen zu lassen. Im Mietvertrag war hierzu geregelt:
"Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten - ohne Berücksichtigung im Mietpreis - übernimmt oder dem Vermieter diese Kosten erstattet. Werden Schönheitsreparaturen wegen des Zustandes der Wohnung bereits während der Mietdauer notwendig, um nachhaltige Schäden an der Substanz der Mieträume zu vermeiden oder zu beseitigen, so sind die erforderlichen Arbeiten jeweils unverzüglich auszuführen."

Das Problem:
Das Landgericht hatte die Revision zum BGH (Bundesgerichtshof) mit Rücksicht auf die Frage zugelassen, ob eine Formularklausel, durch die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt werden, der rechtlichen Inhaltskontrolle anhand des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB) standhält.

Das Urteil:
Der BGB hielt die vom Landgericht aufgeworfene Frage für unerheblich (sie ist im Übrigen zwischenzeitlich in einem anderen Fall dahingehend geklärt, dass der Vermieter Schönheitsreparaturen grundsätzlich nur dann verlangen kann, wenn er die Wohnung bei Vertragsbeginn frisch renoviert an den Mieter übergibt, BGH, Urt. v. 18.3.2015 - VIII ZR 185/14). Vielmehr sei davon ausgehen, dass der Vermieter nach der Regelung im Mietvertrag nur dann einen Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis habe, wenn "nachhaltige Schäden an der Substanz der Mieträume" vermieden oder beseitigt werden müssten. Dies habe der Vermieter jedoch nicht einmal selbst vorgetragen, so dass seine Klage abzuweisen war.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Ein vorhersehbarer Beschluss des BGH zu einer den Vermieter selbst beschränkenden Vertragsregelung.


BGH, Beschluss vom 17.2.2015, AZ: VIII ZR 232/14

Fundstelle:
Beschluss im Wortlaut auf der Homepage des BGH