Klage auf Zahlung zukünftiger Nutzungsentschädigung kann zulässig sein

BGH, Urteil vom 4.05.2011, AZ: VIII ZR 146/10

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat festgestellt, dass der Vermieter den Mieter im Rahmen einer Räumungs- und Zahlungsklage auch auf Zahlung einer zukünftigen monatlichen Nutzungsentschädigung bis zur endgültigen Räumung in Anspruch nehmen darf, wenn angesichts der bereits entstandenen Mietrückstände, die den Betrag einer Monatsmiete mehrfach übersteigen, bereits im Sinne von § 259 ZPO die Besorgnis bestehe, dass der Mieter auch die berechtigten weiteren Forderungen des Vermieter nicht erfüllen werde. Der Vermieter müsse in solchen Fällen also nicht mehr darlegen, dass der Mieter die Forderungen des Vermieters "ernsthaft" bestreite oder dass die Zahlungsunfähigkeit des Mieters bereits feststehe.

Das Urteil hat für die (rechtsanwaltliche) Praxis erhebliche Bedeutung, da nun bereits im Räumungsprozess ein Urteil auch im Hinblick auf die Nutzungsentschädigung bis zur tatsächlichen Räumung der Wohnung erstritten werden kann, so dass ein zweiter, späterer Prozess über diese Forderung entbehrlich wird. Das ganze Verfahren kann damit sehr viel prozessökonomischer und auch mit weniger Kostenaufwand betrieben werden.

Der BGH hat im Rahmen dieses Verfahrens offen gelassen, ob bei zeitlich weiter zurückliegenden Zahlungsrückständen des Mieters vor Ausspruch der Kündigung ausnahmsweise eine Abmahnung ausgesprochen werden muss. Im Normalfall ist eine solche Abmahnung zwar ausdrücklich nicht erforderlich (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Ziff. 3 BGB), wird jedoch von einigen Gerichten aus dem Gesichtspunkt von § 314 Abs. 3 BGB (Kündigung von Dauerschuldverhältnissen) in den Fällen gefordert, in denen einige Monate zwischen dem zur Kündigung berechtigenden Mietrückstand und dem Ausspruch der Kündigung liegen. Der BGH hat jedoch in einem früheren Verfahren bei der Anwendung von § 314 Abs. 3 BGB erkennbar Zurückhaltung geübt (Urteil vom 11.3.2009 - AZ: VIII ZR 115/08). Der Mieter, der sich im Zahlungsverzug befindet, könne regelmäßig nicht damit rechnen, dass der Vermieter von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch mache, selbst wenn zwischen Eintritt des zur Kündigung berechtigenden Zahlungsrückstandes und dem Ausspruch der Kündigung mehrere Monate liegen. Dies gelte jedenfalls dann, wenn in diesem Zeitraum weitere Mietrückstände auflaufen.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Eine Klage des Vermieters auf zukünftige Leistung gemäß § 259 ZPO ist zulässig, wenn der Mieter einen Rückstand an Miete und Mietnebenkosten in einer die Brutto-miete mehrfach übersteigenden Höhe hat auflaufen lassen."