Bei der Frage, ob eine vom Vermieter beabsichtigte bauliche Maßnahme eine duldungspflichtige Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung abzustellen

BGH, Urteil vom 20.6.2012, AZ: VIII ZR 110/11

Mieter müssen nicht jedwede baulichen Veränderungen in ihrer Wohnung durch den Vermieter dulden. Nach § 554 BGB müssen Mieter grundsätzlich Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen, behördlich angeordnete Veränderungen sowie Modernisierungsmaßnahmen dulden. Das Gesetz definiert dabei solche Modernisierungsmaßnahmen entweder als Maßnahmen zur Energie- oder Wassereinsparung oder zu einer Wohnwertverbesserung.

In dem konkreten Fall wollte der Vermieter eine Gaszentralheizung in die Wohnung einbauen lassen. Der Mieter wandte sich gegen diese Absicht und trug vor, dass die Wohnung zwar ursprünglich mit Kohleöfen ausgestattet gewesen sei, er aber zwischenzeitlich - mit Genehmigung des Vermieters - selbst eine Gasetagenheizung eingebaut habe. Die Umstellung einer Gasetagenheizung auf Gaszentralheizung sei aber keine Wohnwertverbesserung mehr.

Der Vermieter hingegen vertrat die Auffassung, dass der ursprüngliche Zustand der Wohnung - also mit Kohleöfen - für die Beurteilung der Frage maßgeblich sei, ob eine Wohnwertverbesserung erreicht werde oder nicht.

Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte nun klar, dass bei der Frage, ob die ob die vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, grundsätzlich auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung abzustellen sei; unberücksichtigt blieben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen. Der Vermieter verhielte sich ansonsten widersprüchlich, wenn er einerseits dem Mieter erlaubte, die Mietsache auf eigene Kosten zu modernisieren, und andererseits bei einer späteren eigenen Modernisierung den auf diese Weise vom Mieter geschaffenen rechtmäßigen Zustand unberücksichtigt lassen wollte. Eine solche Sichtweise schränke die Dispositionsbefugnis des Vermieters auch nicht unangemessen ein. Denn der Mieter habe grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen (vgl. BGH, Urteil vom 14.09.2011, AZ: VIII ZR 10/11). Erteile der Vermieter die Zustimmung zu baulichen Maßnahmen des Mieters, habe er es zudem in der Hand, diese an Bedingungen zu knüpfen und so sicherzustellen, dass die vom Mieter vorgenommenen Maßnahmen sich mit den von ihm beabsichtigten Investitionen in Übereinstimmung bringen lassen und - falls vom Vermieter gewünscht - dauerhaft in der Wohnung verbleiben.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Ob eine vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich nach dem gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen zu beurteilen; unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen."