Der Erwerber eines vermieteten Grundstücks haftet dem Mieter stets für die Rückzahlung der Kaution

BGH, Urteil vom 7.3.2012, AZ: XII 13/10

Im Rahmen der Mietrechtsreform des Jahres 2001 hat der Gesetzgeber die Vorschrift des § 566a Satz 1 BGB geschaffen, wonach der Erwerber eines vermieteten Grundstücks, der in das Mietverhältnis eintritt, dem Mieter gegenüber für die Rückzahlung der gezahlten Kaution einzustehen hat. Es ist also Sache des Erwerbers sicherzustellen, dass er die von dem Mieter an den Verkäufer gezahlte Kaution im Zusammenhang mit dem Erwerbsvorgang tatsächlich erhält, da er ansonsten Gefahr läuft, die Kaution an den Mieter aus eigener Tasche zurückzahlen zu müssen.

Der BGH hat nun klargestellt dass diese Regelung selbst dann gelte, wenn der ursprüngliche Vermieter die Kaution entgegen der Vorschrift von § 551 Abs. 3 BGB nicht insolvenzfest angelegt hat und die Kaution auf diese Weise verloren gegangen ist. In dem konkreten Fall hatte der Vermieter die Kaution nicht auf einem offenen Treuhandkonto angelegt. Er musste später Insolvenz anmelden und der Insolvenzverwalter versteigerte die Immobilie. Der Mieter wandte sich später an den Ersteigerer und begehrte die Rückzahlung der Kaution. Dieser wandte ein, er könne das Geld selbst nicht vom insolventen Voreigentümer erlangen und deswegen sei von der Regel des § 556 a BGB eine Ausnahme zu machen. Dieser Auffassung folgte der BGH nun nicht.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Auf den Ersteher eines vermieteten Grundstücks geht die Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietsicherheit an den Mieter kraft Gesetzes auch dann über, wenn der insolvent gewordene Voreigentümer die vom Mieter erhaltene Mietsicherheit nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt hatte."