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Änderungsvollmacht in Teilungserklärung zur Begründung von Sondernutzungsrechten grundsätzlich zulässig

BGH, Urteil vom 20.1.2012, AZ: V ZR 125/11

Der teilende Eigentümer - oder alternativ der Bauträger, der Eigentumswohnungen errichtet - möchte sich oftmals die Möglichkeit erhalten, über die Verwendung und Zuteilung von (Außen-)Flächen je nach Bedarf und Interesse der Käufer zu entscheiden. Zu diesem Zweck wird in der Teilungserklärung dem teilenden Eigentümer die Befugnis eingeräumt, entsprechende Flächen zur Sondernutzung zuzuordnen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) stellt nun klar, dass sich der teilende Eigentümer in der Teilungserklärung ermächtigen könne, bei Verkauf der Wohnungseigentumseinheiten dem jeweiligen Erwerber das Sondernutzungsrecht an bestimmten Flächen einzuräumen und dessen Inhalt näher zu bestimmen. Eine solche Gestaltung sei rechtlich unbedenklich, sofern und solange der dadurch Begünstigte Eigentümer einer Wohnungs- oder Teileigentümereinheit sei. Das gelte nicht nur für die Ermächtigung, bereits bestehende Sondernutzungsrechte zu konkretisieren oder zu ändern, sondern auch für einen Vorbehalt, der es dem teilenden Eigentümer ermöglicht, die Teile des Gemeinschaftseigentums, von deren Mitgebrauch die übrigen Wohnungseigentümer ausgeschlossen und an denen Sondernutzungsrechte begründet werden sollen, zu einem späteren Zeitpunkt festzulegen.

Voraussetzung sei aber, dass ein solcher Vorbehalt dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz genügen müsse. Eine Formulierung, der teilende Eigentümer sei befugt "Teile der Gartenflächen als Terrassen zur Sondernutzung" zuzuordnen, lasse aber offen, auf welche Flächen des Gemeinschaftseigentums sich die Befugnis beziehe. Diese seien in dem konkreten Fall weder aus einem Lageplan ersichtlich noch in anderer Form beschrieben. Infolge der Begrenzung auf "Teile" der Gartenflächen kann der Vorbehalt auch nicht als Befugnis verstanden werden, an sämtlichen Gartenflächen Sondernutzungsrechte zu begründen; dem Bestimmtheitsgrundsatz wäre auch dann allerdings nur genügt, wenn zweifelsfrei feststünde, welche Teile des Gemeinschaftseigentums als Gartenflächen anzusehen seien. Ein bestimmter Inhalt der Ermächtigung lasse sich deshalb in dem vorliegenden Fall auch im Wege der Auslegung nicht feststellen. (vgl. hierzu auch BGH, Urteil vom 22.6.2012 - V ZR 73/11).

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Eine Regelung in der Teilungserklärung, durch die sich der teilende Eigentümer vorbehält, an Flächen des Gemeinschaftseigentums nachträglich Sondernutzungsrechte zu begründen, muss dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz genügen."

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