Ein Zwangsverwalter schließt im Regelfall den Mietvertrag für den Eigentümer der Immobilie

BGH, Urteil vom 5.6.2013, AZ: VIII ZR 142/12

In manchen Fällen ist es nicht ganz einfach festzustellen, wer der Vermieter in einem Mietverhältnis ist, da es keineswegs darauf ankommt, wem das Haus rechtlich gesehen gehört. So kann auch ein Nichteigentümer der Vermieter einer (ihm nicht gehörenden) Wohnung sein. Entscheidend ist lediglich, wer im Mietvertrag als Vermieter bezeichnet ist. An die Vermieterstellung sind freilich alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis geknüpft: So kann nur der Vermieter die Zahlung der Miete beanspruchen oder ggf. im Falle des Zahlungsverzuges die fristlose Kündigung aussprechen. Andererseits muss nur der Vermieter die Wohnung dem Mieter überlassen.

In dem vorliegenden Fall war das Mietverhältnis zu einem Zeitpunkt geschlossen worden, als das Haus unter Zwangsverwaltung stand. Im Mietvertrag war als Vermieter eine als "Zwangsverwalter" bezeichnete Person eingetragen worden. 2006 wurde das Haus verkauft und der Mieter zahlte über vier Jahre die Miete an den Käufer des Hauses. Nachdem der Mieter in Zahlungsverzug geraten war, kündigte der Erwerber das Mietverhältnis fristlos und begehrte die Räumung der Wohnung. Der Mieter verteidigte sich gegen die Räumungsklage u. a. mit dem Argument, dass der Erwerber nicht das Mietverhältnis eingetreten sei, weil nach § 566 BGB nur dann der Erwerber in das Mietverhältnis nach dem Kauf der Immobilie eintrete, wenn der Vermieter zugleich auch Eigentümer der Wohnung war. Vorliegend sei aber der vormalige Zwangsverwalter Vermieter gewesen, der selbstverständlich aber nicht Eigentümer des Hauses war. Dem Erwerber stehe daher kein Räumungsanspruch zu.

Der BGH stellte nun klar, dass eine lebensnahe Auslegung des Mietvertrages ergebe, dass nicht der Zwangsverwalter in Person, sondern der damalige (insolvente) Eigentümer Vermieter gewesen sei, für den der Zwangsverwalter den Vertrag lediglich abgeschlossen habe. Dann seien aber alle nachfolgenden Eigentümer gem. § 566 BGB ohne Weiteres in das Mietverhältnis eingetreten.

Alternativ käme zudem in Betracht, dass das Mietverhältnis stillschweigend ("konkludent") durch den Erwerber übernommen worden sei. Schon die Interessenlage spreche für eine solche Vertragsübernahme, das nur der Erwerber nach dem Erwerb des Eigentums in der Lage gewesen sei, dem Mieter den Besitz an der Wohnung auch weiterhin zu gewähren. Damit entsprach die Übernahme des Mietvertrages dem Interesse sowohl des Mieter wie auch des Erwerbers, da der Mieter auf diese Weise ein Besitzrecht und der Erwerber im Gegenzug einen Anspruch auf Zahlung der Miete erhielt. Der bisherige Vermieter habe hingegen kein Interesse mehr an der Fortsetzung des von ihm gar nicht mehr erfüllbaren Vertrages. In derartigen Konstellationen komme eine stillschweigende Vertragsübernahme durch dreiseitigen Vertrag in Betracht (so auch schon BGH, Urteil vom 20.1.2010 - VIII ZR 84/09).

Der BGH verwies den Fall zur weiteren Sachaufklärung zurück an das Landgericht.

 


 

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