Der Verkäufer kann den Käufer von vermietetem Eigentum ermächtigen, auch vor schon vor formalem Eigentumswechsel die Miete zu erhöhen

BGH, Urteil vom 19.3.2014, AZ: VIII ZR 203/13

Der Fall:
Ein Vermieter verkaufte sein vermietetes Haus. Im notariellen Kaufvertrag vom 16.3.2006 war der wirtschaftliche Lasten-Nutzen-Wechsel ("Eintrittsstichtag") zum 1.1.2006 vorgesehen. Ferner wurde bestimmt, dass der Käufer zu diesem Zeitpunkt mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt. Zugleich wurde der Käufer bevollmächtigt, ab sofort bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch gegenüber dem Mieter sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und ggf. im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu führen. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch wurde jedoch erst am 4.5.2010 vollzogen. Bis dahin zog der Käufer die fälligen Mieten ein, erteilte Betriebskostenabrechnungen und richtete mehrere Mieterhöhungsverlangen an den Mieter, denen dieser jeweils zustimmte.
Nunmehr begehrt der Mieter die Erstattung sämtlicher gezahlter Beträge in Höhe von 28.948,19 € und führte zur Begründung aus, der Käufer habe seine Vermieterstellung in diesem Zeitraum nur vorgespiegelt, weil die Umschreibung im Grundbuch nicht im Jahr 2006, sondern erst 2010 erfolgt sei. Mit "Vereinbarung" vom 24.7.2012 trat die Verkäuferin noch einmal sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis mit der Mieterin "vorsorglich" an den Käufer ab.

Das Problem:
Wird eine vermietete Immobilie verkauft, tritt der Erwerber gem. § 566 BGB mit allen Rechten und Pflichten in das Mietverhältnis ein und wird neuer Vermieter. Maßgeblicher Zeitpunkt ist jedoch der Eigentumswechsel, der nach § 873 BGB an die Umschreibung im Grundbuch anknüpft. Formal gesehen tritt der Käufer also erst dann in das Mietverhältnis als neuer Vermieter ein, wenn das Grundstück durch das Grundbuchamt auf ihn umgeschrieben wird.

Das Urteil:
Der BGH wies nun - wie auch die Vorinstanzen - die Klage des Mieters auf Erstattung der vermeintlich zu Unrecht an den Käufer gezahlten Mieten ab. Ein Rückzahlungsanspruch bestehe nicht, weil der Käufer die Forderungen aus dem Mietverhältnis mit Recht eingezogen hat, wie sich aus der in der Vereinbarung vom 24.7.2012 liegenden Genehmigung ergebe. Auch die vom Käufer in eigenem Namen gestellten Mieterhöhungsverlangen seien wirksam, denn der Käufer einer vermieteten Wohnung könne vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung im eigenen Namen Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, auch ohne dass es einer Offenlegung der Ermächtigung bedürfe.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Das allein Überraschende an dem Urteil ist, dass es erforderlich war, die Richter von drei Gerichten - Amts- und Landgericht und Bundesgerichtshof - damit zu beschäftigen. Im Hinblick auf die zeitliche Unwägbarkeit, wann das Grundbuchamt die Umschreibung im Grundbuch vollzieht - dies kann je nach Grundbuchamt wenige Wochen, mehrere Monate und manchmal wie im vorliegenden Fall auch mehrere Jahre dauern -, wird in allen Kaufverträgen ein wirtschaftlicher Lasten-Nutzen-Wechsel zwischen Verkäufer und Käufer vereinbart. Ab diesem Datum soll der Käufer so gestellt sein, als ob er bereits Eigentümer wäre. Hierzu gehört auch die Ermächtigung, alle Rechte aus einem bestehenden Mietverhältnis geltend zu machen, die in den meisten notariellen Kaufverträgen bereits enthalten sind. Dies ist kein spezielles kompliziertes mietrechtlichen Problem und kann mit den üblichen "Bordmitteln" des allgemeinen Schuldrechts wie der Ermächtigung/Genehmigung und Vollmachterteilung gelöst werden - so wie hier zwischen Verkäufer und Käufer geschehen und allgemein üblich. Dass der Fall trotzdem vor den BGH gelangte legt nur eine Vermutung nahe: Die Mieterin war rechtsschutzversichert und hatte nichts zu verlieren...


Fundstelle:
Urteil im Wortlaut auf der Homepage des BGH


Amtlicher Leitsatz:
"Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 Abs. 1 BGB) im eigenen Namen ein Mieterhöhungsbegehren gemäß § 558a BGB zu stellen. Die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens hängt nicht davon ab, dass die Ermächtigung offen gelegt wurde."