Die kurze 6-monatige Verjährung von Schadenersatzansprüchen beginnt mit der Rückgabe der Mietsache zu laufen

BGH, Urteil vom 8.1.2014, AZ: XII ZR 12/13

Der Fall:
In einem gewerblichen Mietverhältnis über drei Gewerbegrundstücke mit Werkhallen wurde individualvertraglich (also nicht in einer Formularklausel) vereinbart, dass der Mieter verpflichtet sei, alle Unterhaltungsarbeiten einschließlich der Außenanlagen und Einfriedung auszuführen, auch soweit Unterhaltungs- bzw. Instandsetzungsbedarf bereits bei Beginn des Mietverhältnisses bestand (Instandhaltung von Dach und Fach). Das Mietverhältnis wurde mieterseits zum 31.3.2009 gekündigt. Zwei der Werkhallen wurden sodann am 29.6.2009 zurückgegeben, die dritte am 31.10.2009. Der Vermieter begehrte nunmehr erhebliche Instandsetzungsarbeiten von dem Mieter und erhob im November 2009 zunächst Klage auf Zahlung eines Kostenvorschusses und hilfsweise Schadenersatz in Höhe von 423.024,77 €. Im Juli 2010 erweiterte der Vermieter die Klage um weitere Hilfsanträge gerichtet auf Durchführung weiterer Arbeiten und auf Feststellung, dass die dadurch entstehenden Kosten von dem Mieter zu tragen seien. Das Oberlandesgericht als Berufungsgericht wies die Klage ab und verwies darauf, dass der Anspruch des Vermieters verjährt sei.

Das Problem:
Schadenersatzansprüche des Vermieters verjähren gem. § 548 BGB Abs. 1 in nur sechs Monaten. Um die Hemmung der Verjährung zu erreichen, muss der Vermieter innerhalb dieser Frist Klage erheben. Dies hatte der Vermieter zwar vorliegend getan, den eigentlichen Schadenersatzanspruch jedoch erst im Juli 2010 eingeklagt. Das Berufungsgericht hielt den Schadenersatzanspruch des Vermieters daher für verjährt.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigt zunächst seine bisherige Rechtsprechung, dass die kurze Verjährungsfrist gem. § 548 Abs. 1 BGB auch für vertraglich übernommene Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten des Mieters und daraus resultierende Schadenersatzansprüche gelte (so schon BGH, Urteil vom 23.10.2010 - XII ZR 52/08). Des Weiteren verweist das Gericht noch einmal darauf, dass die Verjährung bereits mit Rückgabe der Mietsache zu laufen beginnt (vgl. BGH, Urteil vom 15.3.2006 - VIII ZR 123/05). Es komme also nicht darauf an, ob der Anspruch zu diesem Zeitpunkt bereits entstanden war, so dass es Fälle geben könne, dass die Verjährung vor dem eigentlichen Ende des Mietverhältnisses eintrete und auch der Schadenersatzanspruch wegen Nichterfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht bereits verjährt ist, bevor die gem. § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Fristsetzung durch den Vermieter erfolgt ist. Einzig und allein die Rückgabe durch den Mieter ist für den Verjährungsbeginn damit maßgeblich.

In dem vorliegenden Fall gab es zu einen die Besonderheit, dass der Vermieter zunächst Klage auf Zahlung eines Kostenvorschusses und nur hilfsweise Schadenersatz begehrte. Allerdings, so der BGH, trete die verjährungshemmende Wirkung einer Klage auch dann ein, denn es komme nicht darauf an, ob der Anspruch als Haupt- oder nur als Hilfsantrag gestellt werde. Darüber hinaus habe die ursprüngliche Klage vom November 2009 auch die Verjährung des Schadenersatzanspruchs gehemmt, der erst mit Klageerweiterung vom Juli 2010 eingeklagt worden ist. Dass dieser Anspruch im November 2009 noch gar nicht entstanden war, weil die hierfür erforderliche Fristsetzung (§ 281 Abs. 1 BGB) durch den Vermieter noch nicht vorlag, sei unerheblich. Der BGH verweist auf seine ständige Rechtsprechung, wonach die wirksame Klageerhebung die verjährungshemmende Wirkung auch dann entfalte, wenn zum Zeitpunkt der Klageerhebung - von der Sachbefugnis abgesehen - noch nicht alle Anspruchsvoraussetzungen vorliegen.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB ist für Vermieter von Wohnraum wie auch Gewerberaum gleichermaßen zu beachten. Die Frist ist äußerst kurz bemessen, wenn man bedenkt, dass oftmals erst Kostenvoranschläge von Handwerkern oder Sachverständigengutachten eingeholt werden müssen. Wichtig ist auch, dass die Verjährung schon (oder erst) ab Rückgabe der Mietsache zu laufen beginnt, also nicht schon (erst) mit dem tatsächlichen Ende des Mietverhältnisses. Tatsächlich sind daher Fälle denkbar, in denen die Verjährung eintritt, obwohl das Mietverhältnis formal noch gar nicht beendet ist. Der BGH stellt nun ergänzend klar, dass es bei Schadenersatzansprüchen auch nicht darauf ankommt, ob man zunächst nur einen (zu niedrigen) Betrag einklagt, diesen später aber (nach Ablauf der Verjährungsfrist) erhöht. Der Schadenersatzkläger klagt also nicht eine Geldsumme, sondern "den Schaden" ein und unterbricht damit die Verjährung der Ersatzforderung in ihrem betragsmäßig wechselnden Bestand.


Fundstelle:
Urteil im Wortlaut auf der Homepage des BGH

Amtlicher Leitsatz:
"a) Die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB gilt auch für die Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instand-setzungs- und Instandhaltungspflicht und auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung (im Anschluss an Senatsurteil vom 23. Juni 2010 XII ZR 52/08 NJW 2010, 2652 Rn. 12).
b) Die Verjährungsfrist eines wegen Nichterfüllung der vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht auf §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB gestützten Schadensersatzanspruchs beginnt gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB bereits mit Rückgabe der Mietsache zu laufen, ohne dass es darauf an-kommt, ob der Anspruch zu diesem Zeitpunkt bereits entstanden ist (im Anschluss an BGH Urteil vom 15. März 2006 VIII ZR 123/05 NJW 2006, 1588 Rn. 9).
c) Eine wirksame Klageerhebung hemmt die Verjährung auch dann, wenn zum Zeitpunkt der Klageerhebung von der Sachbefugnis abgesehen noch nicht alle Anspruchsvoraussetzungen vorliegen, etwa eine für einen Schadensersatzanspruch nach § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Fristsetzung noch fehlt (im Anschluss an BGHZ 172, 42 = NJW 2007, 1952 Rn. 43; BGH Urteile vom 27. Februar 2003 VII ZR 48/01 NJW-RR 2003, 784 und vom 3. Mai 1999 II ZR 119/98 NJW 1999, 2115)."