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BGH: Vorkaufsberechtigter muss keine überhöhte Provision zahlen

Ist in einem Kaufvertrag eine unüblich hohe Maklerprovision vereinbart, dann muss ein Vorkaufsberechtigter bei Ausübung seines Vorkaufsrechts weder die vereinbarte noch eine auf die übliche Höhe reduzierte Provision zahlen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden und damit die vorinstanzlichen Urteile bestätigt.

Der Fall:
Im zugrunde liegenden Rechtsstreit hatten zwei Brüder gemeinsam ein bebautes Grundstück in Berlin geerbt. Der eine Bruder beauftragte einen Makler mit dem Verkauf seines Erbteils. Dieser fand einen Erwerber und vereinbarte die Zahlung einer Provision. Sie sollte statt der ansonsten in der Region üblichen rund 7 Prozent knapp 11,5 Prozent des Verkaufspreises betragen. Dieser Betrag sollte vom Käufer und im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts vom Verkaufsberechtigten gezahlt werden. Tatsächlich übte der Bruder und Miterbe fristgerecht das ihm gemäß § 2034 BGB zustehende Vorkaufsrecht aus, verweigerte jedoch die Zahlung der Provision unter Verweis auf deren unübliche Höhe. Der Makler zog daraufhin vor Gericht.

Das Problem:
Im Rahmen eines bestehenden Vorkaufsrechts ist der Begünstigte - nur - berechtigt, den zwischen dem Verkäufer und dem Käufer geschlossenen Vertrag zu unveränderten Bedingungen zu übernehmen. Fraglich war daher, ob er auch die unüblich hohe Maklerprovision zu tragen hatte.

Das Urteil:
Der BGH bestätigte zwar, dass auch ein Vorkaufsberechtigter die Maklerprovision zahlen muss, wenn diese Bestandteil des Hauptvertrages zwischen Erstkäufer und Verkäufer ist. Das gilt aber nur, wenn sich die Provision im ortsüblichen Rahmen bewegt. Wird eine überhöhte Provision vereinbart, dann gehört diese Bestimmung wesensgemäß nicht zum Kaufvertrag und verpflichtet daher den Vorkaufsberechtigten nicht. Der Provisionsanspruch kann dem BGH zufolge auch nicht In Anwendung von § 655 BGB auf einen lokal üblichen Satz reduziert werden. Diese Vorschrift beziehe sich nur auf die Vermittlung von Dienstverträgen und könne nicht auf andere Maklerverträge angewandt werden. Der Vorkaufsberechtigte musste daher im vorliegenden Fall überhaupt keine Provision zahlen.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Besteht ein Vorkaufsrecht wird nicht selten versucht, dem Vorkaufsberechtigten den Vertrag "madig" zu machen, z. B. durch Vereinbarung einer sehr hohen Maklerprovision. Dieser Praxis hat der BGH nun einen Riegel vorgeschoben.


BGH, Urteil vom 12.05.2016, AZ: I ZR 5/15

Amtlicher Leitsatz:

"a) Die Bestimmung des § 655 BGB ist nicht über ihren Wortlaut hinaus auf andere Arten von Maklerverträgen anzuwenden.
b) Ist die Zahlung einer unüblich hohen Maklerprovision im Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer vereinbart und ist der Vorkaufsberechtigte im Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts deshalb nicht verpflichtet, die Maklerprovision in der vereinbarten Höhe nach § 464 Abs. 2 BGB zu erstatten, besteht für den Vorkaufsberechtigten auch keine Verpflichtung, eine auf die übliche Höhe reduzierte Maklerprovision zu zahlen."

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